Tình trạng “tháo chạy”, bán cắt lỗ Condotel tại các thành phố du lịch ngày càng lan rộng do dịch bệnh kéo dài.
Nhà đầu tư bán tháo
Gần đây, trên thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư rao bán căn hộ Condotel một phần mong muốn thu lại một khoản nhằm thanh toán ngân hàng, một phần muốn thu hồi dòng tiền do nghi ngại dịch bệnh. Một nhà đầu tư tại Nha Trang đã chào bán căn hộ Condotel tầng cao, view hướng biển, diện tích 40m2 tại Nha Trang, Khánh Hòa, giá 2,5 tỷ đồng, đã bao gồm nội thất hoàn chỉnh (chi phí nội thất hơn 200 triệu đồng). Mức giá chào bán giữa đợt dịch lần thứ tư đã giảm 250 triệu đồng so với tổng suất đầu tư (gần 2,8 tỷ đồng), nhưng hơn 6 tháng qua chưa có khách hỏi mua.
Cũng rơi vào trường hợp tương tự, một nhà đầu tư tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho biết đang bán căn hộ Condotel 2 phòng ngủ tại Đà Nẵng giá 3 tỷ đồng, sẵn sàng thương lượng giảm 15% cho khách hàng thiện chí trong mùa dịch, song mòn mỏi chờ chưa thấy ai hỏi mua. Ông cho biết, năm 2020 đã từng rao bán căn hộ Condotel với mức giảm 10%, đến đợt dịch lần thứ tư mức giảm là 15% nhưng vẫn ế khách. Nguyên nhân nhà đầu tư này xả hàng dưới giá vốn vì muốn giải tỏa áp lực tài chính, đang vay một tỷ đồng lãi suất 11% một năm.
Trên thực tế, các giao dịch Condotel trên thị trường thứ cấp đã trầm lắng từ năm 2019 do các quan ngại về hành lang pháp lý (sổ hồng) cho sản phẩm này vẫn còn bỏ ngỏ cùng với tình trạng một số chủ đầu tư phá vỡ cam kết lợi nhuận khiến giới đầu tư phản ứng tiêu cực với phân khúc này. Covid-19 kéo dài một lần nữa đẩy căn hộ Condotel rơi vào thế bế tắc khi nhiều trung tâm du lịch ế khách do giãn cách xã hội hoặc phong tỏa cục bộ để phòng dịch.
Mặc dù vậy, theo nhiều chuyên gia, Condotel tại các thành phố du lịch có thể bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh nhưng thị trường cho thuê căn hộ lại không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi nhu cầu thật ngày càng tăng và lượng khách hàng trong nước ngày càng lớn. Điều này lý giải cho xu thế dòng tiền đầu tư đổ vào căn hộ khách sạn (căn hộ sở hữu 50 năm với thiết kế và dịch vụ đi kèm theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao) tại trung tâm các thành phố lớn thời gian gần đây.
Một số nhà đầu tư khi mua Condotel với mục đích đầu tư tìm kiếm lợi nhuận (từ việc cho thuê hoặc bán lại). Nhưng từ cuối 2018 đến nay, một số dự án không thực hiện được lợi nhuận cam kết hoặc lợi nhuận vận hành cho thuê không đáp ứng kỳ vọng, làm cho khách hàng dần mất niềm tin vào phân khúc này. Điều này cho thấy, không chỉ thị trường thứ cấp khó khăn mà cả thị trường sơ cấp cũng suy giảm mức tiêu thụ.
Tình trạng “tháo chạy”, bán cắt lỗ Condotel tại các thành phố du lịch ngày càng lan rộng do dịch bệnh kéo dài. Căn hộ nghỉ dưỡng không còn là miền đất hứa đối với các nhà đầu tư bất động sản.
Condotel liệu có lối thoát?
Theo CBRE Việt Nam, số lượng Condotel mới mở bán ở các thành phố du lịch lớn như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, cũng như lượng giao dịch phân khúc này trong nửa đầu năm nay giảm tới 90% so với cùng kỳ 2019 và 97% so với 6 tháng đầu năm 2018 - thời điểm thị trường đang sôi động.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá của CBRE Việt Nam nhận định, có 4 nguyên nhân khiến thị trường Condotel không còn sôi động.
Thứ nhất, năm 2018, việc quản lý đất đai, phê duyệt một số dự án trước đây ở Nha Trang và Đà Nẵng bị thanh tra, đã khiến khâu phê duyệt các dự án mới cẩn trọng hơn.
Thứ hai, sự cố Cocobay Đà Nẵng vào cuối năm 2019 đã khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp suy nghĩ lại về sản phẩm này.
Thứ ba, Covid-19 và các biện pháp chống dịch như giãn cách xã hội, hạn chế tụ tập đông người đã ảnh hưởng đến hoạt động mở bán bất động sản nói chung. Covid-19 cũng khiến thị trường khách sạn trở nên ảm đạm ảnh hưởng xấu đến tâm lý của nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ít nhất trong ngắn hạn.
Thứ tư, dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn hướng dẫn về Condotel (Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ), nhưng cũng không giúp cải thiện tâm lý thị trường nhiều, do công văn này vẫn còn khá chung chung. “Mối quan tâm lớn của người mua Condotel là việc họ có được cấp giấy chứng nhận sở hữu hay không, làm sao để đảm bảo quyền lợi khi chủ đầu tư không thực hiện các cam kết như trong hợp đồng, thì vẫn chưa có hướng giải quyết cụ thể”.
Ngoài ra, khách hàng, các nhà đầu tư chưa thật sự yên tâm để quyết định đầu tư do các chính sách cũng như việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh Condotel. Khách hàng chủ yếu đầu tư vào các dự án của các chủ đầu tư lớn, có uy tín, kinh nghiệm trong việc quản ký, kinh doanh đạt hiệu quả cao. Việc siết chặt các nguồn vốn và tính thanh khoản của các sản phẩm Condotel chậm bởi giá tương đối cao và tỉ lệ hấp thụ thấp.
Dù là bằng cách gì, thì việc căn bản nhất cần giải quyết chính là để những căn hộ này sinh lời. Bản thân Condotel không có lỗi, mà lỗi ở phía đơn vị phát triển nó đã đưa ra thị trường những mời chào cam kết lợi nhuận “không tưởng”. Nếu phát triển Condotel đúng cách thì lối thoát của Condotel chính là cung cấp đầu vào cho thị trường du lịch.
