Vì sao tranh chấp tầng hầm chung cư N10 Hà Đô Park View kéo dài?

Mâu thuẫn chủ đầu tư với ban quản trị ngày càng tăng

Ông Lê Phi Phụng - Trưởng Ban Quản trịchung cư N10 Hà Đô Park View cho biết, hợp đồng mua bán căn hộ giữa cư dân và chủ đầu tư năm 2012 - 2013 có điều 9.2 quy định rõ phần sở hữu chung. Trong đó nêu rõ, nơi để xe tại tầng hầm là sở hữu chung.

Thế nhưng, nhiều lần phía chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Hà Đô (Tập đoàn Hà Đô) khẳng định, chỉ có 1 phần là sở hữu chung . Riêng khu vực hầm để xe ô tô là tài sản riêng của chủ đầu tư.

Theo ông Phụng, tòa nhà N10 Hà Đô Park View được khai thác 10 năm nay, trải qua 3 nhiệm kỳ Ban Quản trị khác nhau. Trong 2 nhiệm kỳ đầu, ông Phụng được bầu làm Phó Ban quản trị đã nhiều lần đề cập tới việc phân chia rõ ràng phần sở hữu chung, sở hữu riêng tại hầm gửi xe tòa nhà, nhưng chưa được giải quyết. Đến tháng 4/2024, khi có ban quản trị mới, ông Phụng quyết tâm làm lại cho rõ ràng.

Chung cư N10 Hà Đô Park View phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy.

“Điều khoản trong hợp đồng mua bán thể hiện rõ phần diện tích hầm để xe là sở hữu chung của dân, đã là sở hữu chung thì dân thu hồi”, ông Phụng khẳng định.

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện của Tập đoàn Hà Đô, chủ đầu tư dự án Hà Đô Park View thừa nhận, trong hợp đồng mua bán có quy định “nơi để xe tại tầng hầm thuộc sở hữu chung”. Tuy nhiên, việc Ban quản trị và một số cư dân căn cứ vào nội dung này để khẳng định toàn bộ khu vực để xe tại các tầng hầm, bao gồm cả khu vực để xe ô tô, là tài sản sở hữu chung là không hợp lý.

Bởi lẽ, căn cứ vào các quy định pháp luật tại thời điểm hợp đồng được ký, cụ thể là Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71 năm 2010 đã xác định “nơi để xe” là nơi để xe đạp, xe máy, xe cho người tàn tật, không bao gồm khu vực để xe ô tô. Vì vậy, Tập đoàn Hà Đô khẳng định, khu vực để xe ô tô là tài sản thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Một số chủ xe chưa nộp phí dịch vụ để phản đối chủ đầu tư đã đỗ xe chắn ngang lối ra, vào tầng hầm chung cư.

Đồng thời, Tập đoàn Hà Đô không phân bổ chi phí đầu tư khu vực để xe ô tô tầng hầm vào giá bán căn hộ. Thay vào đó, Tập đoàn Hà Đô để lại phần tài sản để kinh doanh, khai thác và được thể hiện rõ trên Báo cáo tài chính được kiểm toán và công bố thông tin theo quy định dành cho các công ty niêm yết.

Phía Tập đoàn Hà Đô cho biết đã thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng mua bán. Đối với phần gửi xe máy, xe đạp, xe cho người tàn tật vẫn hoạt động bình thường, phía Hà Đô không hề can thiệp vì đây là tài sản chung. Thế nhưng, khu vực giữ xe ô tô là tài sản riêng, nên Hà Đô khẳng định có quyền định đoạt “số phận” của khối tài sản này.

“Tập đoàn Hà Đô khẳng định khu vực để xe ô tô tại của tòa nhà N10 là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư, không nằm trong phần sở hữu chung của tòa nhà”, đại diện Hà Đô nói.

Tranh chấp càng trở nên ồn ào khi chiều tối ngày 27, sáng ngày 28/12/2024, đơn vị được chủ đầu tư uỷ quyền thực hiện dịch vụ trông giữ xe ô tô tại khu vực để xe ô tô tầng hầm B1, B2 toà nhà N10 tiến hành thu phí trực tiếp gửi xe ô tô tháng 12/2024 tại khu vực rào chắn đối với các chủ phương tiện chưa nộp phí gửi xe sau 3 lần thông báo.

Một số chủ xe chưa nộp phí dịch vụ đã đỗ xe chắn ngang lối ra vào, gây ách tắc giao thông, mất an toàn về phòng cháy chữa cháy dẫn đến phản ứng phẫn nộ của các cư dân khác.

Cơ quan chức năng nói gì?

Trong nhiều văn bản giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư Hà Đô Park View, UBND phường Dịch Vọng nêu rõ: “Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô tiếp tục thực hiện quản lý tầng hầm, phần diện tích đang tranh chấp, đến khi có kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền”.

Một số chủ xe chưa nộp phí dịch vụ chắn lối đi khi tranh chấp sở hữu tầng hầm gửi ô tô tại chung cư Hà Đô Park View.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng có văn bản số 0199 ngày 23/12/2004 trả lời những kiến nghị của Ban quản trị chung cư và nêu rõ: "Trong Luật Nhà ở 2005 quy định phần sở hữu chung tòa nhà chung cư gồm: "Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung tòa nhà chung cư... và các phần không thuộc sở hữu riêng căn hộ chung cư".

Nghị định 71 (năm 2010) quy định: "Nơi để xe xe đạp (xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng 1 hoặc phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư đối với khu vực để ô tô xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư". Đồng thời, trong nghị định này cũng quy định "phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định được ghi trong hợp đồng".

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với các quy định của pháp luật để thực hiện.

Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư Nguyễn Thị Hường - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, tranh chấp sở hữu chung, riêng ở chung cư xảy ra có nhiều nguyên nhân, cả chủ quan và khách quan. Trong đó có nguyên nhân do thiếu nhận thức pháp luật, thiếu hợp tác giữa chủ đầu tư và ban quản trị đại diện cư dân. Mọi tranh chấp để giải quyết triệt để cần có tòa án đứng ra giải quyết.

Theo Luật sư Hường, ban quản trị hay chủ đầu tư trong trường hợp trên có thể kiện nhau ra tòa. Các cơ quan thực thi pháp luật sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán và những quy định của pháp luật để giải quyết vụ việc: "việc phân định diện tích chung riêng, cần phải kiểm tra làm rõ về công tác tài chính của chủ đầu tư. Trên cơ sở kết quả kiểm toán, đồng thời kiểm tra đối chiếu với báo cáo tài chính của chủ đầu tư nộp cơ quan thuế liên quan đến công trình tại thời điểm đó. Từ đó sẽ xác minh được rằng chủ đầu tư có phân bổ giá trị đầu tư tầng hầm vào giá bán hay không. Nếu có phân bổ, thì là tài sản chung. Nếu không phân bổ, thì là tài sản riêng của chủ đầu tư”, luật sư phân tích.