Nhà tái định cư xuống cấp nhưng không được sửa chữa, chuyên gia chỉ ra bất cập

Chung cư tái định cư xuống cấp nghiêm trọng

Nhiều năm qua, câu chuyện chung cư tái định cư xuống cấp thời gian dài nhưng không được sửa chữa, cải tạo được nhắc đến như “cơm bữa”.

Ghi nhận tại Khu tái định Cư Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) từ lâu vỏ ngoài các tòa nhà đã bong tróc nham nhở.

Khu tái định cư này được đưa vào sử dụng từ năm 2006 và đến nay phần đế một số tòa nhà đã lộ rõ dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng.

Trao đổi với Tiền Phong, đại diện cư dân cho biết, trong số 10 tòa nhà thuộc khu này, chỉ có tòa N1 thành lập được ban quản trị.

Liên quan đến vấn đề chung cư tái định cư xuống cấp, trao đổi với Tiền Phong, luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Công ty Luật TNHH Tuệ Anh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay, nhiều chung cư tái định cư như Nam Trung Yên, Đồng Tàu, Vĩnh Hoàng,…rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng ở một số hạng mục. Trong khi đó, chủ đầu tư (CĐT) lẫn cơ quan chức năng đều chậm trễ trong việc xử lý với lí do là vướng mắc cơ chế, chính sách và thiếu kinh phí.

Thậm chí, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 18/2018 quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại chung cư tái định cư. Việc này nhằm mục đích hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (thang máy; hệ thống phòng cháy, chữa cháy; máy bơm nước; máy phát điện; hệ thống chống sét và mặt ngoài …). Đồng thời hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành chung cư tái định cư.

Mặc dù vậy, việc giải quyết tình trạng xuống cấp tại các chung cư tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội vẫn “giậm chân tại chỗ” khiến cư dân chỉ biết “than trời”.

Nhiều bất cập về quỹ bảo trì và thời hạn bảo hành nhà chung cư

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tuấn Vũ (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) bày tỏ, theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014, thời hạn bảo hành đối với chung cư là kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (thời điểm hoàn công). Tuy nhiên, quy định này nảy sinh một số bất cập:

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014, CĐT được quyền mở bán sản phẩm sau khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó …; Thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán;

Nhưng thực tế có không ít dự án mà CĐT đã tiến hành mở bán, bàn giao căn hộ hết cho khách hàng, nhưng việc hoàn công thì kéo dài nhiều năm. Điều này dẫn đến việc khi xảy ra sự cố bất thường, thì trên nguyên tắc vẫn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đồng thời, trách nhiệm này kéo dài cho đến khi đã hoàn công xong, nếu chưa hoàn công thì chưa tính vào thời hạn bảo hành.

Theo luật sư, trong trường hợp thời hạn bảo hành chung cư theo quy định của Luật Nhà ở đã hết, thì phải có một điều khoản nguyên tắc xác định thời hạn bảo hành tối thiểu kể từ thời điểm người mua đặt bút ký hợp đồng hoặc kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao căn hộ trên thực tế!.

Bất cập đối với người mua căn hộ. Vì có nhiều chung cư mà chủ đầu tư chuyển nhượng dự án qua tay nhiều lần và việc mở bán sản phẩm diễn ra rất chậm so với thời điểm hoàn công. Khi căn hộ đến tay người mua, thì thời hạn bảo hành đã gần hết hoặc đã hết. Trong khi đó, khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh BĐS 2014 chỉ quy định một cách chung chung “trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận”.

Tuy nhiên thỏa thuận như thế nào, số năm bảo hành tối thiểu là bao nhiêu thì pháp luật hiện hành chưa quy định. Điều này dẫn đến việc nhiều sản phẩm BĐS khi được CĐT bán ra không còn thời hạn bảo hành.

Theo luật sư, để bảo đảm quyền lợi cho các bên, đặc biệt là với bên yếu thế là người tiêu dùng, thì cơ quan quản lý cần đặt ra trách nhiệm quản lý cho tình huống rủi ro. Nếu trong trường hợp thời hạn bảo hành chung cư theo quy định của Luật Nhà ở đã hết, thì phải có một điều khoản nguyên tắc xác định thời hạn bảo hành tối thiểu kể từ thời điểm người mua đặt bút ký hợp đồng hoặc kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao căn hộ trên thực tế!