Đổ xô "ăn" theo quy hoạch… lại ồ ạt cắt lỗ
Thời điểm này năm ngoái, không ít nhà đầu tư kỳ vọng sinh lời lớn từ việc đón đầu quy hoạch, triển khai đường vành đai 4 vùng Thủ đô. Những dự án bất động sản gần tuyến đường vành đai này trở thành tâm điểm chú ý của nhà đầu tư.
Hàng loạt dự án khu đô thị "đón đầu" vành đai 4 như: Splendora Bắc An Khánh, Hà Đô Charm Villas, Vườn Cam, An Lạc Green Symphony, Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức; khu đô thị The Phoenix Garden tại huyện Đan Phượng; khu đô thị Thanh Hà, khu đô thị Đô Nghĩa, Xuân Mai Complex tại quận Hà Đông… đồng loạt tăng giá.
Đáng chú ý, đầu tháng 6/2022, Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức bán 202 căn biệt thự thuộc dự án khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (tên thương mại HUD Mê Linh Central) tại huyện Mê Linh, bằng hình thức trả giá cạnh tranh và đạt được tỷ lệ trả giá thành công tới 98% (198 căn).
Đa số sản phẩm đưa ra kinh doanh đều thu được kết quả trả giá chênh vài trăm triệu đồng so với giá khởi điểm, cá biệt có nhiều căn chênh vài tỷ đồng. Nhưng trái với kỳ vọng sinh lời từ việc đón đầu quy hoạch, khi đường tuyến đường vành đai 4 được khởi công, các sản phẩm bất động sản tại các dự án "đón đầu" đang được bán cắt lỗ.
Một thông tin rao bán cắt lỗ nhà liền kề tại dự án HUD Mê Linh Central (Ảnh chụp màn hình).
Trong vai khách hàng, phóng viên Dân trí được một môi giới một sàn giao dịch bất động sản khu vực Mê Linh khẳng định, rất nhiều biệt thự, nhà vườn (liền kề) tại dự án HUD Mê Linh Central đang được bán cắt lỗ. Số tiền cắt lỗ so với giá hợp đồng mua bán khoảng vài trăm triệu đồng/căn.
Dẫn chứng về khẳng định trên, môi giới này cho biết, 2 căn biệt thự tại dự án HUD Mê Linh Central, diện tích 250m2/căn có vị trí đối diện vườn hoa đang được bán cắt lỗ với giá gần 11,3 tỷ đồng, tương đương 45 triệu đồng/m2 (bao gồm tiền đất và xây dựng). Theo môi giới, giá rao bán hiện tại đang thấp hơn giá trong hợp đồng gần 500 triệu đồng/căn, người mua cũng có thể thương lượng thêm.
Khảo sát trên các kênh mua bán bất động sản, tại dự án HUD Mê Linh Central, giữa năm 2022, giá bán dao động 48-55 triệu đồng/m2, thì nay giảm xuống trung bình 42-54 triệu đồng/m2; khu đô thị Vườn Cam giữa năm 2022 dao động 58-85 triệu đồng/m2 nay xuống 52-61 triệu đồng/m2...
Tương tự, giữa năm 2022, giá bán nhà liền kề, biệt thự Hà Đô Charm Villas dao động 90-115 triệu đồng/m2 thì nay giảm còn 86-95 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn song lập, diện tích 190m2 có giá rao bán 86 triệu đồng/m2; căn góc 345m2, giữ giá bán 95 triệu đồng/m2.
Cá biệt, thời điểm đầu năm 2022 được ghi nhận, giá bán nhà liền kề tại một số khu vực của dự án này đạt ngưỡng 14,8-23 tỷ đồng/căn diện tích 100-120m2 được xây dựng 5 tầng (tương đương 133-165 triệu đồng/m2), giá bán shophouse 23-36 tỷ đồng/căn (tùy vào diện tích 200-500m2).
Tuy nhiên, giá rao bán nhà liền kề dự án này đang phổ biến ở mức 65-100 triệu đồng/m2, tùy vị trí căn, trục đường.
Quy hoạch bị lợi dụng để "thổi giá"?
Trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô "ăn theo" đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường này đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…
Bởi vậy, trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.
"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.
Nhiều biệt thự dự án tại khu vực An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) bỏ hoang sau nhiều đợt "sốt giá" (Ảnh: Hà Phong).
Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, giai đoạn 2020-2022, giá bất động sản những khu vực vành đai 4 Hà Nội, vành đai 3 TPHCM mượn quy hoạch "thổi giá" đi trước, đạt ngưỡng bằng thậm chí cao hơn cả giá thực khi làm xong đường.
Cũng theo ông Hiển, việc giảm giá chỉ là giảm đỉnh, chưa phải mức giá hợp lý. Giá giảm hợp lý là mức giá phù hợp với nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua để tạo ra giao dịch thực.
Vị chuyên gia này cũng cho rằng, đầu tư bất động sản hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư có trình độ, kiến thức đầu tư, tập trung đầu tư vào những sản phẩm có giá trị thực, có thể khai thác để ở, để cho thuê, mang lại lợi nhuận ngay.
Ngày 25/6 vừa qua, dự án đường vành đai 4 Vùng Thủ đô đã được khởi công đồng loạt tại Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh.
Tại Hà Nội, lễ khởi công được tổ chức tại 4 vị trí thuộc địa bàn các huyện: Hoài Đức, Sóc Sơn, Thanh Oai, Thường Tín. Tỉnh Hưng Yên và tỉnh Bắc Ninh cũng đồng thời tổ chức lễ động thổ tại hai địa điểm.
Vành đai 4 - Vùng Thủ đô có chiều dài toàn tuyến là 112,8km, trong đó đoạn đi qua Hà Nội là 56,5km, Hưng Yên là 20,3km, Bắc Ninh là 21,2km. Điểm đầu tại Km 3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai (địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội), điểm cuối trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long (địa phận huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh).
