Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Nhiều người 'quay xe' với nhà chung cư

Đầu năm 2022, anh Lê Tuấn Anh (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đã lựa chọn được một dự án chung cư tại quận Cầu Giấy (Hà Nội). Căn hộ anh Tuấn Anh mua có giá 55 triệu đồng/m2, thuộc phân khúc cao cấp. Với diện tích hơn 100m2, số tiền anh phải trả lên tới gần 6 tỷ đồng. Nhưng khi mà đang cố xoay xở nốt tài chính để "chốt hạ" căn nhà đó thì anh Tuấn Anh thấy dư luận xôn xao về đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn. Thông tin này khiến vợ chồng anh tạm ngừng mua để tính toán lại.

“6 tỷ đồng là tài sản lớn đối với vợ chồng tôi, nên nếu nhà chung cư không được sở hữu vĩnh viễn thì tôi không muốn bỏ ra số tiền lớn như vậy để mua”, anh Tuấn Anh nói.

Theo tính toán của anh Tuấn Anh, với 6 tỷ đồng, nếu đem gửi tiết kiệm, hàng tháng vợ chồng anh cũng nhận gần 30 triệu đồng tiền lãi. Số tiền này hoàn toàn đi thuê được một căn chung cư cao cấp tương đương ở khu vực Cầu Giấy.

“Tôi chấp nhận bỏ 6 tỷ đồng mua căn hộ chung cư là vì ngoài để ở, đó còn là tài sản để hai vợ chồng để lại cho con. Nhưng nếu chung cư chỉ sở hữu có thời hạn thì cũng giống như chúng tôi đi thuê nhà dài hạn”, anh Tuấn Anh bày tỏ.

Anh Tuấn Anh nói, tuy Bộ Xây dựng khẳng định mọi quyền lợi của người mua vẫn được đảm bảo nhưng thủ tục hành chính khi không còn là người sở hữu nữa có thể sẽ phức tạp, khiến nảy sinh nhiều vấn đề khó giải quyết và anh không muốn rơi vào tình cảnh đó.

Đồng quan điểm, chị Trần Mai Lan (Đống Đa, Hà Nội) cũng cho hay, chị vừa từ chối mua 2 căn chung cư để đầu tư vì thấy bài toán lợi nhuận gần như không có nếu đề xuất sở hữu có thời hạn được thực hiện.

Chị Mai Lan phân tích thêm, với giá nhà đất như hiện nay thì bài toán về kinh tế khi mua chung cư sẽ không có lợi hơn đi thuê nhà.

Giả dụ một căn chung cư cao cấp 70 m2 có giá khoảng 4 tỷ đồng. Số tiền này nếu thấp nhất là gửi ngân hàng, hàng tháng tiền lãi khoảng 20 triệu đồng, dư tiền để thuê một căn hộ tương tự.

Trong khi đó, nếu chỉ sở hữu có thời hạn thì khi đấy chung cư sẽ trở về đúng bản chất là nhà chỉ dùng để ở, muốn bán được thì giá phải giảm sâu.

“Tôi định mua 2 căn chung cư ở quận Đống Đa để đầu tư, nhưng với đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn thì chắc chắn tôi sẽ lỗ nặng, ít nhất là trong thời điểm này và thời gian đầu nếu đề xuất được thông qua. Vì đây là những lúc "nhạy cảm", người dân chưa thể thích nghi được với quy định mới, sẽ có tâm lý quay xe, không muốn mua chung cư nữa. Với những nhà đầu tư như tôi, chắc chắn sẽ phải tính toán kỹ, đợi khi nào thị trường và tâm lý người mua ổn định mới tính tiếp”, chị Mai Lan nói.

Nhiều chuyên gia cũng dự đoán, nếu đề xuất "thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50 - 70 năm" được áp dụng, thanh khoản của thị trường chung cư sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Vũ Kim Giang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Phát phân tích, khi đó giá của những căn hộ có thời hạn sở hữu có thể không chênh lệch nhiều so với giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn bởi thuế đất giữa hai loại không chênh lệch nhau quá nhiều. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp khó bán hàng hơn.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn thì dòng tiền nguy cơ chuyển từ căn hộ sang nhà liền thổ hoặc đất nền. Điều này sẽ tác động không nhỏ đến tính thanh khoản của thị trường căn hộ.

Mới đây, Bộ Xây dựng có văn bản làm rõ nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư hiện đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của dư luận.

Trong đó, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu. Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Ngoài ra, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể).

Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm  hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở. Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở vì giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài.