Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua?

Thị trường đất nền ven đô ấm lên

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí thời gian gần đây, thị trường đất nền đang dần khởi sắc hơn sau khi các lệnh cấm tách thửa, phân lô bán nền dần được "cởi trói". Tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Ninh Bình… đã bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại, dù còn khá nhỏ giọt.

Đơn cử, tại khu vực các xã Bình Yên, Tân Xã thuộc huyện Thạch Thất (Hà Nội), giá đất phân lô tại mặt đường 4-5m, hiện được rao bán 16-20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30% so với lúc "sốt đất". Cá biệt, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 11-12 triệu đồng/m2, tức giảm 40-50% so với lúc sốt.

Đáng chú ý, môi giới nhà đất sau thời gian "bốc hơi" khỏi thị trường, nay đã rục rịch trở lại và đẩy mạnh rao bán đất nền. Trên nhiều trang mua bán bất động sản, thông tin rao bán về đất phân lô khoảng 600 triệu đồng đến trên dưới 1 tỷ đồng.

Theo anh Nguyễn Đức Thắng - một nhà đầu tư bất động sản - hầu hết trường hợp nhà đầu tư đất nền phải "cắt lỗ" thời gian qua là những "tay ngang" hoặc nhà đầu tư non tay "gãy" đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, không ít "tay to" vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực tiềm năng.

"Đất nền ven đô vẫn là một sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư Hà Nội bởi tính thanh khoản và giá trị. Không ít nhà đầu tư sẵn tài chính đang "gom" những mảnh đất lớn để thực hiện tách thửa trong thời gian tới", anh Thắng nói.

Sau hơn một năm phải tạm chuyển đổi nghề, thời gian gần đây chị Nguyễn Thị Hạnh (Đông Anh, Hà Nội) đã quyết định tập trung trở lại công việc môi giới nhà đất. Theo chị Hạnh, 2 tháng gần đây giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành đã có sự khởi sắc nhẹ. Tuy nhiên, chủ yếu các nhà đầu tư vẫn có tâm lý "dò đường".

Theo chị Hạnh, ở phân khúc đất nền giá rẻ, lượng người đầu tư và người mua ở thực gần như ngang bằng nhau. Nhà đầu tư những phân khúc này có tiềm lực kinh tế không quá mạnh, đầu tư nhỏ lẻ hoặc để sử dụng luôn nhưng thường có sẵn tài chính.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III vừa qua của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh dưới 2 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt. Đặc biệt ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước.

Đây cũng là phân khúc điểm sáng duy nhất của loại hình đất nền, bởi lẽ với loại đất nền có giá từ 3 tỷ đồng/nền trở lên tình hình giao dịch vẫn khá ảm đạm.

Tiềm năng tăng giá đất ven đô tốt nhưng nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Tiềm năng đất nền ven đô vẫn đang hiện hữu, song theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại vẫn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản. Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những "tay to".

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản - nhận định thị trường năm nay có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.

Ông Quang cho biết, đất nền sẽ là cơ hội cho hai đối tượng là nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua ở thực sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư tay ngang không nên "nhảy vào" hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

"Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm nay, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất", chuyên gia này lưu ý.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp lại đánh giá, đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh, nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn.

Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn. Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.