Cách tháo gỡ cho gần 150 dự án bất động sản TPHCM vướng mắc pháp lý

Vướng cả 3 cấp độ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, chỉ riêng tại TPHCM, có 148 dự án bị vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ.

Đầu tiên, vướng một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành, gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.

HoREA nhận thấy, việc xây dựng dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Chỉ riêng tại TPHCM, có 148 dự án bị vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ.

Thứ hai là vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là vướng mắc, ách tắc trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Việc này dẫn đến hệ quả là rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chỉ riêng TPHCM đã có khoảng 100 dự án với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng công tác định giá đất và gây ra “rủi ro” cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước trong thi hành công vụ và người liên quan.

Do vậy, HoREA rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về tài chính về đất đai, giá đất của Luật Đất đai 2024.

“Quy định này đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024 và đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng Nghị định quy định về giá đất" để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1/1/2025 trở đi”, ông Châu nói.

Thứ ba là vướng trong công tác thực thi pháp luật nhất là tại các địa phương. Trong đó có tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật chưa đủ độ rõ, chưa cụ thể hoặc chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc chưa dễ hiểu, chỉ có một cách hiểu và dễ thực hiện.

Cần nhiều giải pháp

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát thực tiễn hơn.

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai, trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới.

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai.

Ông Châu cho rằng, quyết định 222/QĐ-TTg ngày 5/3/2024 của Thủ tướng Chính phủ đã ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 rất đầy đủ, toàn diện và đã phân công trách nhiệm cụ thể cho từng bộ, ngành. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả Luật Đất đai 2024, HoREA đề xuất nhiều giải pháp cấp bách.

Thứ nhất, HoREA đề nghị tập trung nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Trong đó, cần quan tâm 3 dự thảo nghị định, gồm Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định quy định về giá đất, Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

HoREA cũng cho rằng, đi đôi với việc triển khai Luật Đất đai 2024 thì phải đồng thời triển khai đồng bộ các luật có liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 và cũng cần phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các Luật trên đây để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Chính phủ phát huy hơn nữa vai trò của Bộ Tư pháp là cơ quan có chuyên môn sâu về pháp luật, có chức năng thẩm định các đề án luật, văn bản dưới luật, nhưng đôi khi ý kiến của Bộ Tư pháp lại chưa được chấp nhận.

Bởi lẽ, khi Chính phủ biểu quyết thông qua văn bản quy phạm pháp luật thì Bộ Tư pháp cũng chỉ có 1 phiếu biểu quyết mà thôi, nên cần xây dựng cơ chế để cấp có thẩm quyền lắng nghe nhiều hơn ý kiến đề xuất, phản biện của Bộ Tư pháp.