Việt Nam thu nhập thấp, nhưng giá BĐS vẫn tăng cao
Trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội ngay sau giai đoạn tăng trưởng suy giảm sâu do đại dịch Covid-19. Lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ còn chưa được cải thiện, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.
Trong đó, một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ là thị trường bất động sản (BĐS) còn nhiều rủi ro bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hoạt động kinh doanh bất động sản đóng góp 3,46% vào quy mô GDP cả nước năm 2022, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, vốn, xây dựng, thị trường lao động.
"Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua, thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, phát triển thiếu lành mạnh. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản… chưa thống nhất và chồng chéo. Quy định và thủ tục triển khai dự án còn nhiều điểm nghẽn dẫn đến thị trường thiếu hụt nguồn cung, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý", ông Cường thẳng thắn.
Ông Cường cho rằng, nguồn cung là một vấn đề rất đáng được lưu tâm. Hiện nay, nhu cầu sở hữu ngôi nhà để ở thực tại Việt Nam rất lớn nhưng nguồn cung BĐS lại không đủ do phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung rất thấp, đa phần trên thị trường là BĐS hạng sang.
“Tại sao ở Việt Nam thu nhập thấp, nhưng giá BĐS cứ tăng cao?”, ông Cường đặt vấn đề.
Theo đó, vị chuyên gia phân tích, ở Việt Nam, đầu tư bất động sản không phải chỉ mua để ở, để kinh doanh, để tiêu dùng mà lại trở thành tài sản tích lũy cho đời sau. Tức là có tiền của thì mọi người sẽ phải đầu tư vào bất động sản để tích lũy.
“Mọi người coi bất động sản giống như là vàng. Đặc biệt là bất động sản ở những khu vực có giá trị hữu hạn thì giá của bất động sản đấy không còn là yếu tố về công dụng nữa mà giá lại phụ thuộc vào giá trị tích lũy mà bất động sản đó để lại. Do đó, người dân giữ BĐS như giữ vàng, giá BĐS theo đó cũng đắt như vàng”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Cũng theo ông Cường, thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở Việt Nam rất lớn nhưng cầu một nơi, cung một nẻo, bất động sản dư thừa tập trung chủ yếu tại phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực chủ yếu là phân khúc bình dân.
Khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS
Dự báo về thị trường BĐS trong năm 2023, GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường BĐS vẫn gặp rất nhiều khó khăn, bởi vướng mắc của thị trường này đến từ hai vấn đề chính đó là niềm tin của thị trường và dựa vào tín dụng ngân hàng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 ở mức khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022; đồng thời, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%). Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống.
“Điều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường bất động sản. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp”, GS.TS Tô Trung Thành cảnh báo.
Để khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, GS.TS Tô Trung Thành cho rằng, cần kiểm soát cung tiền vào thị trường BĐS và nắn dòng tiền của khu vực ngân hàng vào khu vực nền kinh tế thực, lĩnh vực lan tỏa bằng các biện pháp kiểm soát tín dụng vào bất động sản có chọn lọc.
“Ngân hàng cũng phải ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp. Thay vào đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao”, ông Thành nêu quan điểm.
Theo vị chuyên gia này, điểm mấu chốt để thị trường bất động sản hồi phục đó là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái phiếu về dài hạn chứ nếu chỉ dựa vào tín dụng, khi chính sách đổi chiều, thị trường sẽ rất khó khăn.
“Cần tạo được niềm tin bên cạnh việc gia tăng tính minh bạch của thị trường. Phải có những giải pháp để giải quyết các nút thắt của thị trường trái phiếu liên quan đến lỗ hổng về thể chế hay giám sát phát hành đại chúng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ… Đấy là những giải pháp đều có thể mang lại niềm tin của thị trường trái phiếu, từ đó thúc đẩy được nguồn vốn vào thị trường BĐS”, GS.TS Tô Trung Thành cho biết thêm.
Để giải quyết những khó khăn cho thị trường BĐS, không để thị trường này trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao và nền kinh tế "bong bóng", GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, Việt Nam cần hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản; kiểm soát chống đầu cơ bất động sản.
“Nên kết thúc sớm việc thanh tra/xử lý với các dự án bị tạm dừng, để tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường, bởi thực tế hiện nay rất nhiều dự án đang bị dừng vì thanh tra, kiểm tra. Bên cạnh đó, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, xác định cơ cấu hàng hóa bất động sản phù hợp cho từng địa phương, khu vực dựa trên dự báo về dân số, thu nhập bình quân, định hướng phát triển kinh tế-xã hội từng thời kỳ”, GS.TS Hoàng Văn Cường khuyến nghị./.
