Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà?

Doanh nghiệp đều muốn giảm giá nhà, ưu tiên dòng tiền

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nhận định trên thị trường hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã chủ động giảm giá nhà, ưu tiên dòng tiền hơn là lợi nhuận. Doanh nghiệp giảm giá bằng cách hỗ trợ khách hàng phương thức thanh toán dài hơn, tỷ lệ thanh toán thấp hơn, có thể đóng 30%, thậm chí 10% đã có thể nhận nhà, hoặc hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc...

Theo ông Thắng, nguồn cung dự án sơ cấp trên thị trường hiện tại không nhiều, số lượng dự án đủ điều kiện bán hàng rất ít. Nhưng đa phần chủ đầu tư khi đủ điều kiện bán hàng đều ưu tiên dòng tiền. Giá cao thì không bán được hàng, chủ đầu tư sẽ bị kẹt dòng tiền nên không ai dại neo giá cao thời điểm này, ông nhận định.

Ngoài ra, ông Thắng nêu dự án sẽ có công thức cơ bản nhất là lợi nhuận cộng chi phí ra giá bán hàng. Trước kia, chủ đầu tư có thể mong muốn lợi nhuận lên đến hàng chục phần trăm thì mới làm, còn nay xác định hòa vốn, thậm chí lỗ ở một số giai đoạn đầu. Mục tiêu cao nhất của các chủ đầu tư hiện nay là giá bán thấp nhất có thể, thu tiền về nhanh nhất có thể để tạo dòng tiền hoạt động.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cũng thừa nhận trên thị trường, một số chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp đã thực hiện giảm giá bán thông qua các chính sách chiết khấu và khuyến mại, hậu mãi có lợi cho khách hàng.

Doanh nghiệp rất muốn giảm giá nhà, nhưng...

Đại diện một đơn vị chủ đầu tư thực hiện các dự án ở TPHCM, Long An bộc bạch, doanh nghiệp rất muốn giảm giá nhà và thực sự mong giá nhà ở mức thấp để người dân dễ tiếp cận.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng gặp khó trong việc tiết giảm các chi phí đầu vào, vì không thể giảm nổi. Chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhân công, mua nguyên vật liệu xây dựng... đều tăng nhiều trong thời gian qua.

Một dự án, từ có chủ trương đầu tư tới khi chính thức được xây dựng có thể mất tới 5-7 năm, cá biệt có dự án 15 năm, thay vì trung bình 3 năm như dự kiến làm hao tổn nhiều nguồn lực, khiến doanh nghiệp mất chi phí cơ hội. Chưa kể, doanh nghiệp còn có cam kết với các cổ đông, với đối tác về mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm, vị này cho biết.

Là người có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường bất động sản, ông Châu hiểu hơn ai hết những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá nhà. Ông chỉ ra doanh nghiệp phải chịu nhiều loại chi phí, như chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công; chi phí tài chính; chi phí quản lý đều tăng và có cả "chi phí không tên".

Cụ thể, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước. Chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư; trên dưới 30% đối với dự án nhà phố; trên dưới 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ khoảng trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì bị coi là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải "gánh" khi mua nhà.

Chi phí xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 12-13 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.

Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành. Chi phí quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 5% giá thành.

Với chi phí "không tên", giá trị các khoản này không hề nhỏ. Nhưng do không đảm bảo "tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý" của khoản chi theo quy định của Luật Thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, cuối cùng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Ông Châu phân tích, tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều.

Đâu là giải pháp?

Đại diện một doanh nghiệp đang phát triển nhiều dự án tại Long An, Đồng Nai cho rằng để giảm giá nhà, thị trường cần sự chung tay của nhiều cơ quan ban ngành và các thành viên trên thị trường.

Vị này đề nghị Nhà nước có thể xem xét ưu đãi tiền thuế sử dụng đất với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; ngân hàng có thể tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn triển khai dự án với lãi suất ưu đãi. Đặc biệt, quá trình hoàn tất thủ tục, hồ sơ phê duyệt dự án cần được đẩy mạnh, triển khai nhanh chóng để doanh nghiệp không bị kéo dài thời gian thực hiện.

Ở cương vị Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị nhiều giải pháp mang tính tổng thể. Đối với doanh nghiệp, ông Châu đề nghị các chủ đầu tư giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu, tăng niềm tin khách hàng, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Các doanh nghiệp cũng cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân. Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể tham gia các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp.

Về phía Nhà nước, ông Châu đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023. Việc này để chuẩn hóa quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét hoàn thiện Đề án Luật Đất đai sửa đổi xây dựng cơ chế, chính sách về sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm để thực hiện các dự án bất động sản.

Trong đó, dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tạo điều kiện tiếp cận đất đai thông thoáng cho các nhà đầu tư, bảo đảm không làm thất thu ngân sách.