Việc từng bước điều chỉnh tiến tới lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý nhưng các chuyên gia cho rằng việc thực thi cần được cân nhắc kỹ lưỡng, áp dụng đúng đối tượng. Tuy nhiên, “khóa van” tín dụng một cách cực đoan với lĩnh vực này sẽ khiến thị trường đình trệ, thậm chí là đóng băng, gây ra nhiều rủi ro, hệ lụy cho cả nền kinh tế.
“Mạch máu” kinh tế: Không để dừng đột ngột
“Siết tín dụng BĐS cực đoan sẽ khiến mục tiêu phục hồi kinh tế hậu COVID-19 dễ đổ vỡ, kế hoạch kinh tế xã hội 5 năm 2021 - 2026 khó hoàn thành”, TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo.
Dẫn số liệu nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam về tỷ trọng của BĐS trong GDP, lên tới 14%, chuyên gia Nguyễn Minh Phong cho rằng siết tín dụng sẽ giống như cắt đứt “mạch máu”, lập tức khiến thị trường nhà đất lao đao, thậm chí là đóng băng, gây hệ lụy to lớn và lâu dài cho cả nền kinh tế. Trong khi đó, cả nước đang nỗ lực phục hồi kinh tế, tìm kiếm động lực mang tính đột phá nhằm bù lại tốc độ tăng trưởng thấp kỷ lục của 2 năm 2020 (chỉ 2,9%) và 2021 (chỉ 2,58% - thấp nhất trong vòng 30 năm).
“Nền kinh tế giống như một vận động viên vừa bị trọng thương, nay mới chập chững trở lại đường đua, nếu “mạch máu” tín dụng của lĩnh vực có vai trò quan trọng bị cắt đứt thì không có cách nào để về được tới đích”, vị chuyên gia lo ngại.
Cũng theo TS. Nguyễn Minh Phong, liên tục trong những năm vừa qua, BĐS giữ vững vị trí thứ 3 trong thu hút FDI, mang lại nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế. Con số này của năm 2021 là 2,6 tỷ USD, chiếm 8,3%. Một khi dòng tín dụng bị cắt đứt, tính thanh khoản kém, thị trường nguội lạnh, sức hấp dẫn FDI sẽ đảo chiều, lao dốc.
TS. Nguyễn Minh Phong cũng khuyến cáo, mục tiêu giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng của chủ trương siết tín dụng BĐS có nguy cơ nay sinh những tác dụn phụ. Theo nguyên lý “cộng hưởng lợi ích” giữa chủ nợ và con nợ, doanh nghiệp phải ăn nên làm ra thì mới trả được các khoản đã vay và ngược lại.
“Giảm hay ngừng cho vay BĐS đều có thể dẫn đến hậu quả khôn lường là làm tăng nợ xấu ngân hàng đối với những khoản đã cho vay hoặc mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS”, ông Phong nhấn mạnh.
Cũng từ góc độ kinh tế học, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ ra rằng BĐS thuộc khu vực thị trường vốn, vừa là đầu vào và cũng là đầu ra của sản xuất. Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của 35 - 40 ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, kỹ thuật xây dựng… Bị cắt đứt “mạch máu” tín dụng, thị trường BĐS sẽ bị đình trệ hoàn toàn, cả phân khúc thanh khoản cao và phân khúc thanh khoản thấp, kéo theo sự giảm phát của cả nền kinh tế.
“Chúng ta ngăn chặn sốt giá BĐS và rủi ro lạm phát nhưng phải đủ thông minh để tránh rủi ro giảm phát sâu có tạo nguy cơ kinh tế đình trệ”, GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo.
Không để vạ lây rộng
Chung nhận định việc từng bước điều chỉnh tiến tới lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý nhưng các chuyên gia cho rằng việc thực thi cần được cân nhắc kỹ lưỡng, áp dụng đúng đối tượng và phạm vi. Việc ồ ạt “khóa van” tín dụng BĐS cực đoan sẽ khiến nhiều chủ thể bị vạ lây và thị trường càng thêm rối ren. Nạn nhân đầu tiên chính là những người dân có nhu cầu thực về nhà ở.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, diện tích nhà ở bình quân của người Việt Nam hiện rất thấp, mới đạt 23,2 m2/người, trong khi mức trung bình của thế giới từ hàng chục năm trước đã là 25 m2/người. Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện rất lớn, rất nhiều trong số đó phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc các ngân hàng thắt chặt hoặc dừng cho vay mua nhà sẽ khiến cơ hội sở hữu nhà của hàng triệu người càng trở nên xa vời.
GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng trên thực tế số lượng người vay vốn để đầu cơ BĐS không nhiều. Những năm qua, nguồn cung nhà không đáp ứng đủ cầu. Đó không chỉ là nhu cầu về chỗ ở cho hiện tại mà còn là khoản dự phòng, của để dành cho con cái trong tương lai.
“Một gia đình có 3 người con thường sẽ phải chuẩn bị 3 căn nhà, không thể xem đây là sự đầu cơ. Khi siết tín dụng “thẳng tay”, không có phân tích hoàn cảnh cụ thể sẽ dẫn tình trạng sốt giá hình thức tới tình trạng đóng băng thị trường BĐS gắn với nợ xấu”, vị chuyên gia phân tích.
Từ quan điểm giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tín dụng, GS. Võ cho rằng, chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì mới gây mất an toàn, vốn vay ngân hàng khó thu hồi. Ngược lại, với chủ đầu tư có uy tín, quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, pháp lý đầy đủ, thi công đúng tiến độ, chất lượng cao và thanh khoản tốt mọi việc vẫn trong tầm kiểm soát.
“Việc ồ ạt siết tín dụng BĐS là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực yếu kém, sẽ không có tính thanh lọc làm lành mạnh thị trường cũng như không nuôi dưỡng được nhân tố tích cực dẫn dắt thị trường phát triển”, vị chuyên gia chỉ rõ.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM lo ngại, khi bất ngờ bị cắt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn dẫn đến dự án chậm triển khai. Trong khi đó, chu kỳ triển khai một dự án BĐS thường rất dài, trung bình từ 5 - 10 năm. Chỉ cần một trục trặc diễn ra sẽ khiến quá trình bị đình trệ vài năm. Hệ quả là nguồn cung BĐS ra thị trường bị hạn chế, càng đẩy giá nhà tăng cao.
“Nếu ngay lập tức siết chặt cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn, rủi ro”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị trong một công văn gửi Thủ tướng Chính phủ.
Minh Sơn
