Sốt đất bất ngờ rục rịch trở lại, chuyên gia lo ngại điều phía sau

Sốt đất quay trở lại

Theo phản ánh, một số nơi sốt đất lại nhen nhóm trở lại với hình ảnh tấp nập, chen chúc nhau ở các khu đất đấu giá, những nơi xuất hiện quy hoạch dự án... Và một số nơi đất bị "đẩy giá" dù chưa có yếu tố liên quan đến phát triển hạ tầng, quy hoạch...

Như ở Quảng Trị, sau một thời gian đìu hiu vì dịch bệnh Covid-19, cơn sốt đất bất ngờ quay lại từ giữa tháng 11 khi có thông tin tập đoàn bất động sản trúng đấu giá khu đất 132.415 m2 ở Đông Lương, TP Đông Hà. "Ăn theo" dự án, giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã.

Ở Bắc Giang, các phiên đấu giá đất được tổ chức liên tiếp, nhà đầu tư từ các nơi ùn ùn đổ về. Các phiên "chợ đất" được diễn ra sôi động, chênh lệch cả trăm tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Ở Hà Nội, các phiên đấu giá đất gần đây luôn trong tình trạng "sốt nóng". Mới đây, 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) cũng được hàng trăm đầu tư chú ý mặc dù mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2. Có lô mức giá khởi điểm là 182,3 triệu đồng/m2 và mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gấp gần 2 lần so với giá khởi điểm.

Theo ghi nhận của Dân trí, không chỉ ở những nơi xuất hiện quy hoạch dự án, một số khu đất dịch vụ, đất phân lô bán nền ở vùng ven Hà Nội cũng "nóng hầm hập" khi giá liên tục thay đổi.

Anh T. Nhĩ - một nhà đầu tư kể, tuần trước cùng vợ chồng người em đi xem đất tại Hòa Lạc. Lang thang cùng môi giới, anh T. Nhĩ cho biết đã dành cả ngày đi xem các loại đất từ dự án tái định cư đến san lô phân nền ngay khu trung tâm.

Đáng chú ý theo anh Nhĩ, so với mức giá cách đây vài tháng, hầu hết giá đã tăng. Chẳng hạn lô tại dự án tái định cư khu Đại học Quốc gia hiện giờ 21-23 triệu đồng/m2, trước đó vài tháng chỉ 10-11 triệu đồng/m2; đất phân lô mặt ao làng tại Yên Bình - Thạch Thất được chủ đất chào giá 40 triệu đồng/m2.

Trao đổi với Dân trí, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, giai đoạn này nguồn cung không có nhiều, nguồn cầu chủ yếu là giới đầu cơ, giá nhà đất hiện tăng rất cao, sốt nóng.

Theo vị này, ở tại thời điểm hiện tại rất khó dự báo cho thị trường bất động sản thời gian tới. Tuy nhiên điều ông Toản lo ngại, đó là sau sốt nóng bao giờ thị trường cũng sẽ suy thoái, đóng băng.

Hiện nguồn tiền rất dư dả vì hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn bởi tác động của đại dịch, lãi suất tiền gửi thấp cùng với đó là nỗi lo lạm phát cao...

"Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn có thể sôi động đến hết năm 2022, nhưng rất có thể sẽ được điều chỉnh trong trường hợp lãi suất tăng vì lạm phát tăng lãi suất sẽ tăng lên, điều này ảnh hưởng đến thị trường bất động sản", ông Toản nhận định.

Cùng đó, thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng đến bất động sản. Hiện thị trường chứng khoán tăng "nóng", có nhiều điểm khó lý giải khi nhiều doanh nghiệp làm thua lỗ mà giá cổ phiếu vẫn tăng.

"Khi dòng tiền rẻ, nhiều người chưa biết đầu tư gì thì đổ vào chứng khoán. Khi chứng khoán lên cao thì nhiều nhà đầu tư chốt lãi và chuyển sang bất động sản. Thị trường bất động sản nóng giai đoạn vừa rồi cũng có nguyên nhân từ yếu tố đó", ông Toản nhận định.

Mua dễ nhưng thanh khoản bắt đầu khó

Với nhiều năm kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản, ông Phạm Đức Toản cho rằng, về trung và dài hạn không tốt, khi giá lên cao, thanh khoản giảm, khi đó thị trường sẽ đìu hiu. Việc "sốt" chỉ có tác dụng lợi ích cho một số nhóm đầu cơ nhưng lại gây bất ổn với đầu tư dài hạn và cả nền kinh tế.

"Vấn đề mua vào thì dễ nhưng để thanh khoản, bán ra với giá tốt có lãi thì giai đoạn này bắt đầu khó, giai đoạn trước có thể các nhà đầu tư lướt sóng đã thoát ra nhưng những nhà đầu tư vào sau rất nguy hiểm. Trường hợp những nhà đầu mới tham gia vào thị trường mà lại dùng vốn vay thì tỷ lệ thất bại còn cao nữa", ông Toản cảnh báo.

Lý giải về lý do sốt đất cứ lặp đi lặp lại, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng có 4 nguyên nhân chính. Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất.

Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì khát vọng của lòng tham mà không đủ luận cứ.

Ba là, giới đầu cơ thành thạo hơn kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, thậm chí cả "lướt sóng" giai đoạn đầu. Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chưa nghĩ ra cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.

"Hệ lụy của những cơn sốt đất nhìn rất rõ, đó là làm cho thị trường lộn xộn. Một nhóm những người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy thì hưởng lợi, "mua tranh bán cướp" rồi hưởng một số lãi không nhỏ.

Độ rủi ro quá lớn, đầu tư vào đất đai để kiếm lợi mà cứ như tham gia vào một canh bạc "sinh tử". Cơ quan quản lý của địa phương thì chỉ đưa ra các khuyến nghị bị động, không có giải pháp gì chủ động.

Thị trường thì lộn xộn, xã hội thì ồn ào như "chợ vỡ", rồi kết thúc bằng cảnh kẻ khóc, người cười và cả những nhân vật "dở khóc, dở cười", ông Võ nói.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, trong trường hợp kinh tế vẫn bị ảnh hưởng do dịch bệnh thì dư địa phát triển bất động sản sẽ yếu; sang năm 2022-2023 thị trường bất động sản chưa chắc đã tốt. Giai đoạn hiện tại là giai đoạn rủi ro nhất của thị trường, những người vào thị trường giai đoạn này tỷ lệ thành công càng ngày càng thấp và tăng tỷ lệ mắc cạn cao vì họ đang ở trên đỉnh sóng.

Vậy có nên rót tiền vào thị trường lúc này? Theo ông Toản, thị trường giai đoạn nào cũng có thể tham gia được nhưng với những nhà đầu tư tỉnh táo, lọc lõi sẽ biết được thời điểm nào rút. Còn thời điểm hiện tại với những nhà đầu tư mới không nên tham gia thị trường mà nên để cuộc chơi cho những nhà đầu tư cá mập bởi họ có tiềm lực, kinh nghiệm biết thời điểm nào nên ra, nên vào. Thị trường bất động sản hiện đang giai đoạn cảnh báo.

Vị này cũng cảnh báo, khi thị trường đang sốt gần như mọi sản phẩm đều đem ra giao dịch; thậm chí cả đất vườn, đất trồng cây, đất rừng... mua bán viết tay. Vì thế, sẽ rất rủi ro khi thị trường xấu, những sản phẩm không có tính pháp lý cao sẽ mất giá nhanh, không có tính thanh khoản.

Nguyễn Mạnh