Nhiều sai phạm
Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng đất, Điều 125 Luật Đất đai 2013 ghi nhận đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
"Đơn vị ở" được nêu tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008: Đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở, công trình dịch vụ phục vụ đơn vị ở như nhà trẻ, trường học, chợ, trung tâm y tế, điểm sinh hoạt văn hóa, trung tâm thể dục thể thao, nghĩa trang...
Như vậy, với khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", có thể hiểu tại các khu đất ở nhưng chỉ được hình thành các công trình làm hạ tầng hành chính của một cộng đồng dân cư.
Trên thực tế, thời gian vừa qua, nhiều địa phương đã đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở” để xây các khu du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel. Không những vậy, người mua các sản phẩm bất động sản này được gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng và cấp sổ đỏ ổn định lâu dài.
Điển hình như trường hợp tại Khánh Hòa, riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho hơn 40 dự án. Tuy nhiên, trong số đó có đến 22 dự án đã được tỉnh này cấp đất sai quy hoạch từ đất thương mại dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Trong đó, có thể kể đến như Dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh của Công ty Cổ phần đầu tư dầu khí Nha Trang, Hyatt Regency Cam Ranh Bay, Dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower, Dự án Khu du lịch The Manna, Dự án Khu du lịch cao cấp Phát Đạt…
Kết quả kiểm toán 2017 của Kiểm toán Nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã chỉ ra rằng nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở chưa phù hợp với Luật Đất đai và các quy hoạch chung. Theo đó, yêu cầu rà soát và có những tính toán để điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với quy định của pháp luật.
 |
Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa). Ảnh: MH |
Đã có hướng dẫn
Theo PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng, Viện Chiến lược, Chính sách TN&MT, việc này trái với quy định tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ du lịch condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án và có thể được gia hạn.
Việc sử dụng biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch được quy định đầy đủ trong pháp luật về quản lý xây dựng và pháp luật về quản lý du lịch. Điều 48 Luật Du lịch năm 2017 quy định căn hộ du lịch (thường được gọi là condotel), biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch. Việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các sản phẩm bất động sản này thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch, thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú.
Đất xây dựng condotel căn cứ theo Luật Du lịch thuộc trường hợp giao đất sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ sử dụng có thời hạn, không phải giao đất xây dụng đô thị sử dụng vào mục đích để ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Điểm đ, Khoản 2, Điều 10 Luật Đất đai và Phụ lục 1 ban hành kèm Thông tư 27 năm 2018 của Bộ TN&MT quy định việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Chế độ sử dụng loại hình đất này được quy định rõ tại Điều 153 Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai.
Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm. Với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn, thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn.
Cũng theo PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, thực hiện Chỉ thị 11 ngày 22/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN&MT đã có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 12/2/2020 hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).
Theo đó, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22, Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng TN&MT quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8, Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
