Đất 'cõi âm' tăng chóng mặt, chuyên gia cảnh báo về tính pháp lý

Giá đất nghĩa trang tăng vù vù

“Công viên…mở bán khuôn viên 15m2”, “Bán đất nghĩa trang…giá ưu đãi từ chủ đầu tư”, “Bán khuôn viên mộ gia tộc giá rẻ”,… là những tiêu đề rao bán đất nghĩa trang hay còn gọi là đất sinh phần, đất an táng, đất tâm linh đang xuất hiện nhiều mạng xã hội và các sàn môi giới bất động sản những ngày gần đây.

Một loạt dự án đang được chào bán trên thị trường như dự án Lạc Hồng Viên (Hòa Bình), Thiên Đức Vĩnh Hằng Viên (Phú Thọ), Nghĩa trang An Lạc Viên (Thái Nguyên); Nghĩa trang An Lạc (Quảng Ninh); Công viên Vĩnh Hằng giai đoạn 2 (Ba Vì, Hà Nội), Khu công viên nghĩa trang sinh thái xã Đông Hưng (Bắc Giang),...

Dự án Khu công viên nghĩa trang sinh thái xã Đông Hưng được thực hiện trên khu đất có tổng diện tích khoảng 150,48 ha đất rừng sản xuất (chiếm 99,46%).

Theo tìm hiểu, các dự án được xây dựng theo mô hình công viên nghĩa trang sinh thái bao gồm hồ nước, hệ thống đèn chiếu sáng, các khu mộ được quy hoạch và thiết kế theo hình thức phân chia gồm: Mộ đơn với diện tích từ mộ ghép 6 ngôi là 17m² (trung bình mỗi ngôi 2,83m²); Mộ đôi có diện tích 10 – 14m²; Mộ gia đình, mộ gia tộc có diện tích từ hàng chục đến hàng nghìn m2,…

Qua khảo sát, kể từ năm 2015 đến nay, đất nghĩa trang có sự tăng giá khá chóng mặt. Điển hình là trên Batdongsan.com.vn, năm 2015 một lô đất mộ rộng 17m2 có giá 12,5 triệu đồng (hơn 735 nghìn đồng/m2) nhưng đến thời điểm hiện tại thì một lô đất mộ rộng 18m2 có giá 468 triệu đồng (26 triệu đồng/m2). Những lô đất mộ có vị trí phong thủy đẹp và view nhìn ra hồ thì giá sẽ cao hơn, rơi vào khoảng 30 – 40 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ trong vòng gần 10 năm mà giá đất mộ đã tăng gấp 50 lần, một tỉ suất sinh lợi lí tưởng với thị trường bất động sản (PV).

Giá đất nghĩa trang tăng mạnh theo thời gian.

Chia sẻ về đất nghĩa trang, nhiều môi giới cho rằng mặc dù đây là phân khúc ngách nhưng tiềm năng sinh lời khá cao, nhất là ở các TP lớn như Hà Nội, TP HCM,…Bởi bên cạnh lượng cầu lớn thì quỹ đất nghĩa trang ở Hà Nội hay TP HCM hầu như đã hết, chỉ còn lại là đất chuyển nhượng,…

“Hiện nay thị trường đất nghĩa trang bao gồm hai nhóm là người có nhu cầu thực và nhóm nhà đầu. Đối với nhóm khách hàng có nhu cầu thực thì việc họ bỏ tiền ra để mua đất chôn cất người thân, dòng tộc thì mức giá sẽ phụ thuộc vào tâm lý. Còn nhóm nhà đầu tư thì do phân khúc này có mức giá khá “êm” nên họ thường mua gom để chờ tăng giá, nhưng phần lớn là người có nguồn tiền nhàn rỗi mới làm vậy vì phân khúc này không dễ sang nhượng ngay như đất nền hay chung cư,…”, một môi giới đất nghĩa trang tiết lộ.

Cần xem xét kĩ tính pháp lý

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhu cầu về chỗ an táng không ngừng tăng lên nhưng quy hoạch càng hạn chế nên giá đất nghĩa trang sẽ tăng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng nhà đầu tư nên phân tích kĩ càng trước khi tham gia thị trường này. Ví dụ như có vị trí giao thông thuận lợi, không ảnh hưởng đến môi trường và dân cư xung quanh, diện tích đất rộng và không phải di dời về sau.

Đồng thời, mặc dù tỉ suất sinh lời cao nhưng đất nghĩa trang vẫn là loại hình mới, mang đặc thù nên rất khó định giá. Bên cạnh đó, pháp lý của loại hình này còn chưa đầy đủ nên có rất nhiều kẽ hở, khó bảo vệ được nhà đầu tư khi cần ra hàng ngay hay có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Bởi lẽ, các dự án phải đảm bảo tính pháp lý chắc chắn như có giấy phép xây dựng, sổ đỏ quyền sở hữu phần mộ và hợp đồng mua bán mộ mới có thể gia tăng tính an toàn và giúp bất động sản thanh khoản dễ hơn trong đầu tư.

Pháp lý của đất nghĩa trang còn chưa đầy đủ nên có rất nhiều kẽ hở, khó bảo vệ được nhà đầu tư khi cần ra hàng ngay hay có nhu cầu vay vốn ngân hàng.

Nhưng phần lớn môi giới khi được hỏi về tính pháp lý của đất nghĩa trang đều nói rằng pháp lý rõ ràng, hình thức sở hữu lâu dài, vĩnh viễn nhưng lại chỉ đưa ra được hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư. Nghĩa là, khi mua đất mộ tại dự án, khách hàng sẽ kí hợp đồng góp vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư, hợp đồng này sẽ cho phép người sở hữu sử dụng hoặc chuyển nhượng phần đất mộ. Tuy nhiên, ở góc độ pháp lý, không ít luật sư cho rằng việc này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, khi khách hàng mua mộ phần sẽ phải chi trả nhiều loại phí như phí đất, phí xây dựng và phí dịch vụ vĩnh viễn theo giá thị trường. Do đó, không ít người cho rằng bất động sản tâm linh là phân khúc mới lạ, hấp dẫn nhưng tính an toàn trên thực tế cần phải xem xét…