Kiến nghị cho làm dự án nhà ở với đất khác để gỡ vướng pháp lý

1.200 dự án vướng pháp lý

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên-Môi trường kiến nghị nhiều giải pháp để triển khai Luật Đất đai và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Theo đó, HoREA cho rằng, 70% khó khăn của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở trong thời gian qua là do vướng mắc pháp lý. Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản sớm phát triển bền vững.

Hàng loạt dự án bất động sản ở TPHCM đang vướng pháp lý.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông Châu cho biết, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc (chủ yếu là pháp lý). Trong đó, TPHCM có hơn 148 dự án bị vướng, không thể triển khai, không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Do đó, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ ngay các vướng mắc của các văn bản dưới luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Chẳng hạn như việc ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP, bước đầu đã tạo điều kiện để cấp sổ hồng cho khoảng 100.000 căn condotel; ban hành Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được vướng mắc trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại…

“Nhờ hoạt động tích cực của các tổ công tác, cả nước đã tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở,” ông Châu nói.

Tuy nhiên, hiện một số dự án bất động sản, nhà ở vẫn gặp vướng mắc do quy định của luật. Đơn cử, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hay đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Cần sửa luật

Theo ông Châu, quy định trên có thể dẫn đến việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng; vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. Quy định này cũng có thể đẩy giá nhà tăng liên tục và góp phần tạo ra tình trạng lệch pha phân khúc thị trường; vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại.

Do vậy, HoREA rất hoan nghênh Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật để gỡ vướng cho các dự án, cải thiện nguồn cung.

Hiện các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm đề án trên thì nhà đầu tư được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bởi Điều 122 Luật Đất đai 2024 mới chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

“Nếu được Quốc hội xem xét thông qua quy định trên sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản),” ông Châu nói.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch được thực hiện theo hướng đối với quy hoạch đô thị; nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cần cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.