Không để nhà đầu tư hưởng lợi 'chênh lệch địa tô' khi thỏa thuận đất làm dự án nhà ở

Gỡ vướng cho thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, việc xây dựng Dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” là rất cần thiết và phải khẩn trương.

"Nếu được Quốc hội thông qua thì sẽ cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án nhà ở thương mại, sẽ tháo gỡ được các vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", Chủ tịch HoREA đánh giá.

"Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác" được thông qua sẽ tháo gỡ được các vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội nhận thấy việc doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 1 trường hợp “đất ở”, hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” thì được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên đã có các hạn chế sau đây:

Thứ nhất, việc Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” để phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai, từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất và lợi ích công cộng do Nhà nước là đại diện, được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách nhà nước của các cấp hành chính; trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích, hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đồng thời, cơ chế này tạo điều kiện để giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế; giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và hạn chế được tiêu cực, nhũng nhiễu khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với “đất ở” thì sẽ không thể có quỹ “đất ở” đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân và khách vãng lai, bởi lẽ thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2 (quy định tại Luật Đất đai 1987), còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông…

Không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư hưởng "chênh lệch địa tô"

Thứ hai, việc chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ khiến nhà đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro đều không được công nhận là chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện về quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại phải hoàn toàn là đất ở.

Không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Ảnh minh họa.

Do đó, HoREA đánh giá việc xây dựng Dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô” khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ thì sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách Nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai hoặc không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng “chênh lệch địa tô”, bởi lẽ chỉ có Nhà nước mới có trách nhiệm và thẩm quyền “quyết định giá đất, quyết định các phương pháp định giá đất, quyết định các trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.