Hàng loạt dự án bất động sản: Bất động vì tiền sử dụng đất

Vướng vì đổi vai

Tại TPHCM, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013, công tác này được giao Sở Tài nguyên-Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất.

Từ thời điểm đó, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian. Điều này khiến nhiều chung cư ở TPHCM đã bàn giao nhà lâu năm nhưng cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng hoặc khiến dự án bất động sản “đứng hình”.

Từ năm 2017, chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phú Thuận đã xin nộp tiền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết

Chẳng hạn, chung cư Lavita Garden (ở TP Thủ Đức) dù được thẩm định giá đất từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên-Môi trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM nhưng đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định và chủ đầu tư phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Tương tự, là dự án Khu dân cư Phú Thuận (ở quận 7) do Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn làm chủ đầu tư. Sau hơn 12 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn đã triển khai rất nhiều phần việc để được phê duyệt tỷ lệ 1/500, cũng như thi công hạ tầng, các tiện ích cho dự án.

Sau đó, doanh nghiệp chuyển nhượng nền đất cho khách hàng và tiến hành các thủ tục để cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất, từ đó có cơ sở thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Cụ thể, theo lãnh đạo doanh nghiệp này, từ năm 2017, công ty đã nộp hồ sơ đến Sở Tài nguyên-Môi trường xin được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án và chủ động liên hệ với các sở, ban, ngành khác với mong muốn được tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay, các vướng mắc của dự án vẫn chưa được giải quyết.

Năm 2023, Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM đã cấp 22.140 sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án trên địa bàn. Tuy nhiên, vẫn còn tồn gần 59.000 căn nhà còn lại và Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM đã phân thành 6 nhóm vướng mắc để giải quyết. Trong đó, đứng đầu là chờ xác định nghĩa vụ tài chính rồi đến rà soát vướng mắc về thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ, vướng mắc về loại hình bất động sản mới và những vướng mắc khác.

Dự án Lexington Residence (ở TP Thủ Đức) cũng nằm trong danh mục 39 dự án gặp vướng mắc, phải bổ sung nghĩa vụ tài chính. Chung cư này vướng mắc ở phần đất công (một phần của dự án) được UBND TPHCM giao chỉ định cho chủ đầu tư nhưng kết luận của Thanh tra Chính phủ yêu cầu phải đấu giá quyền sử dụng đất. Mới đây, một cư dân Lexington Residence đã khởi kiện Văn phòng đăng ký đất đai TPHCM khi đơn vị này từ chối cấp sổ hồng cho căn hộ mà họ đã mua từ chủ đầu tư chung cư.

Tại TPHCM hiện có cả trăm dự án bất động sản phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong số hơn 100 dự án vướng pháp lý tại TPHCM hiện nay, vướng ở khâu tính tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn.

“Chìa khóa đã có” nhưng phải nỗ lực thực thi mới giải quyết được

Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM, trong thời gian qua, xác định giá đất là mảng việc vất vả nhất đối với Sở. Lý do là, nguồn nhân lực của Sở không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước đây, đó là phần việc của Sở Tài chính. Chưa kể, hiện nay việc tính tiền sử dụng đất bổ sung bị vướng, nhất là dự án điều chỉnh quy hoạch. Quy định phải tính tiền vào thời điểm điều chỉnh nên các đơn vị tư vấn ngại tham gia bởi việc thu thập thông tin khó, hồ sơ thẩm định thường bị trả nhiều lần.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, để giải quyết vướng mắc cho bài toán tính tiền sử dụng đất, vào ngày 5/2, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã bổ sung thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Theo đó, các thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất.

“Chúng ta có thể thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn trong việc tính tiền sử dụng đất khi ra Nghị định sát Tết nguyên đán và có hiệu lực từ ngày ký. Tuy nhiên, các địa phương cũng phải nỗ lực, thực thi công vụ có trách nhiệm thì mới giải quyết được vấn đề”, ông Châu nói.

DUY QUANG