Thế chấp nhà hình thành trong tương lai: Ngân hàng Nhà nước nói không cấm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ lo ngại về việc Thông tư 22, có hiệu lực từ ngày 1/7, không cho phép ngân hàng cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Vì thế, Ngân hàng nhà nước (NHNN) vừa có văn bản cho hay, Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định, cho vay bảo đảm bằng bất động sản là được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay. Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này.

Còn khoản cho vay thế chấp nhà, được hiểu là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, cần đáp ứng các điều kiện: Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay; nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà; ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ; nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập.

Điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Theo Ngân hàng Nhà nước, trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2020, Luật các Tổ chức tín dụng 2024), Ngân hàng Nhà nước khẳng định.