Chuyên gia nêu 'tử huyệt' của thị trường bất động sản hiện nay

Thiếu nhất nhà ở giá rẻ

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản mùa thu lần thứ I diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia - đặt vấn đề, đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao người dân thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng?

Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản đang có nhiều vấn đề phải tập trung xử lý. Trong đó, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. "Bản thân tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đó", ông Nghĩa nói.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải được bổ sung nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

"Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Thực trạng này là "tử huyệt" của thị trường, mà tôi cho rằng nên tập trung vào tháo gỡ cho phân khúc này để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên", ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, tài chính là vấn đề cần được xử lý. Theo ông Nghĩa, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang "thừa tiền", chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp.

Cùng với đó, ông Nghĩa cũng lưu ý, đừng để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại.

"Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm", ông Nghĩa phân tích thêm.

Cuối cùng, theo kinh nghiệm của vị chuyên gia này, việc thành lập quỹ tại Việt Nam nói chung là thất bại, hoạt động vô cùng yếu ớt, nhiều rủi ro. Nếu thành lập quỹ thì Chính phủ cần thành lập dưới dạng công ty tư nhân, không nên hành chính hóa nó rồi vướng mắc vào vấn đề quản trị, tham nhũng.

Ách tắc ở quy hoạch và pháp luật

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - để "giải cứu" thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì, theo ông ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật.

Theo ông Võ, thứ nhất, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng.

"Pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, theo tôi, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. Điều chúng ta cần là quy định bản chất", ông Võ nêu.

Cũng theo ông, cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn. "Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước", ông Võ dẫn chứng.

Theo ông Võ, trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

Ngoài ra, các số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư mà chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch.