Địa ốc phía nam có chuyển động nhưng thiếu 'hơi ấm của tiền'

Chuyển động cục bộ, nhà đầu tư được khuyên tìm nơi "đất có thóc để chim ăn"

Thị trường địa ốc phía Nam gần đây ghi nhận một số chuyển động từ doanh nghiệp và các dự án. Phát Đạt vừa cất nóc dự án tòa nhà văn phòng Phát Đạt tại quận 3, TPHCM với 4 tầng hầm, 12 tầng nổi, dự kiến hoàn thành, đưa vào hoạt động tháng 12 năm nay.

Trước đó, 2 công ty con của Phát Đạt cũng được phê duyệt chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương. Riêng dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 cũng đã được UBND TP Thuận An phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Doanh nghiệp dự kiến sẽ triển khai dự án vào quý II/2024.

Ngoài ra, Thắng Lợi Group cũng vừa ra mắt sản phẩm shophouse tại dự án The Diamond City (Long An). Chủ đầu tư Nam Long ghi nhận bước tiến mới trong xây dựng nhà ở xã hội tại Cần Thơ.

Sở Xây dựng TP Cần Thơ thông báo nhận đơn đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội của người dân tại dự án Nam Long II Central Lake, diện tích 3,8 ha. Cuối tháng 9 này, Nam Long cũng dự kiến ra mắt hơn 330 căn hộ tại dự án Akari City (TPHCM).

Một vài dự án có chuyển biến mới về pháp lý, được gỡ vướng như dự án tổ hợp căn hộ du lịch và khách sạn Poulo Condor tại Bãi Vông, Côn Đảo, Bà Rịa - Vũng Tàu của Phát Đạt hay NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) của Novaland.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá quý III, thị trường phía Nam bắt đầu khởi động lại bằng những sản phẩm của chủ đầu tư lớn và dự án có pháp lý đầy đủ.

Tuy nhiên, sự trở lại này là cục bộ và mang tính thăm dò. Chủ đầu tư vẫn chưa mạnh dạn bung số lượng sản phẩm lớn. Các sản phẩm bán thành công phần lớn do chủ đầu tư áp dụng chính sách tốt cho khách hàng, như chiết khấu giá, thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất...

Quý IV, khi pháp lý các dự án ngày càng được tháo gỡ tốt hơn thì chủ đầu tư có thể mạnh dạn đưa sản phẩm ra thị trường. Theo ông Quang, lãi suất ngân hàng hiện nay khá hấp dẫn, tương đương trước dịch, nhà đầu tư có thể tiếp cận và sở hữu bất động sản dễ dàng hơn. Đây là cơ hội của người mua trong thời điểm này.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu sôi động ở khu vực trung tâm, chưa lan tỏa các tỉnh vùng ven TPHCM. Theo dự đoán, quý II năm sau thị trường mới có thể "nóng" lên được.

Một số ý kiến chuyên gia tại hội thảo về thị trường được tổ chức ngày 20/9 có nhận định hạ tầng phát triển sẽ giúp bất động sản các khu vực vùng ven TPHCM như Bình Dương, Long An tăng trưởng tốt.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, đánh giá với sự phát triển của hạ tầng giao thông, với những tuyến cao tốc được đầu tư như Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3 - 4... thì kinh tế phía Nam sẽ tốt hơn rất nhiều, bất động sản vùng TPHCM và bán kính xung quanh 100km được hưởng lợi.

Ông khuyên các nhà đầu tư bất động sản hãy quên đi những nơi "đất lành chim đậu", mà hãy tìm tới những nơi "đất có thóc để chim ăn".

Thị trường cần tiền và chính sách quyết liệt hơn

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - ghi nhận thị trường có một số tín hiệu tích cực như Chính phủ tập trung nguồn lực tháo gỡ vướng mắc, lãi suất có xu hướng điều chỉnh.

Nhiều dự án được cấp phép xây dựng và cho phép bán hàng, hoạt động xây dựng được tái khởi động và pháp lý dần được khơi thông. Các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ người mua... Tuy nhiên, để khai thác tiềm năng thì thị trường cần tiềm lực nhiều hơn từ doanh nghiệp.

"Sức khỏe" của doanh nghiệp là điều mà nhiều đơn vị nghiên cứu, chuyên gia đề cập lúc này, bao gồm khả năng thanh toán trái phiếu, xoay xở dòng tiền hoạt động hay việc hoàn thiện pháp lý dự án...

Vừa qua, Tập đoàn Đất Xanh gặp lùm xùm tại dự án Gem Sky World (Đồng Nai), diện tích 92ha. Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã có tờ trình kiến nghị UBND tỉnh xử lý hành vi Vi phạm hành chính về kinh doanh bất động sản với công ty con Hà An của Đất Xanh với số tiền phạt 900 triệu đồng.

Trong thời gian 360 ngày kể từ ngày nhận được quyết định xử phạt, Công ty Hà An phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định cho khách hàng.

Novaland mới đây công bố chậm trả hơn 1.000 tỷ đồng gốc và lãi lô trái phiếu phát hành ngày 1/9/2021 do chưa thu xếp kịp nguồn vốn. Theo báo cáo từ Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), áp lực đáo hạn trái phiếu của Novaland tập trung trong tháng 8-9-12 năm nay, khoảng 6.500 tỷ đồng.

Chuyên gia phân tích của Chứng khoán VNDirect nhận thấy các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn trái phiếu với giá trị trên 12.500 tỷ đồng, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu.

Nhưng một số doanh nghiệp vẫn đang gặp khó khăn về dòng tiền. VNDirect ước tính khoảng 66.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn nửa cuối năm nay và 124.200 tỷ đồng cần đáo hạn vào năm sau, tăng lần lượt 3% và 16% cùng kỳ.

"Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà", trích quan điểm được nêu trong báo cáo.

TS Sử Ngọc Khương nêu mối lo ngại về nút thắt lớn nhất của thị trường nằm ở pháp lý và hiện chưa được tháo gỡ triệt để, ảnh hưởng tới tâm lý đầu tư. "Chìa khóa" thị trường cần lúc này là chính sách điều hành tài khóa, đầu tư cơ sở hạ tầng để tạo động lực, giữ ổn định tỷ giá hối đoái.