Chung cư mini dù nguy hiểm vẫn được chuộng: Xót lòng 2 chữ 'giá nhà'

2 mặt của chung cư mini

Khái niệm "chung cư mini" được đề cập tại Điều 22 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội quy định về vấn đề cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini.

Theo đó, "nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở".

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 vẫn chưa có quy định cụ thể đối với khái niệm chung cư mini mà chỉ điều chỉnh chung cho khái niệm nhà ở, công trình xây dựng. Đây là lý do chính khiến các dự án chung cư mini hiện nay trên thị trường hầu hết đều được các chủ đầu tư xin cấp phép dưới hình thức là xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Thực tế vẫn có những tòa chung cư mini được cấp sổ đỏ riêng lẻ cho từng căn hộ nếu đáp ứng được điều kiện tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở quy định về cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở (diện tích sàn tối thiểu mỗi căn từ 30m2 trở lên, đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng…).

Số lượng chung cư mini được đầu tư bài bản, đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật như trên rất ít. Hầu hết đều bị cơi nới trái phép so với phê duyệt, vi phạm các tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, không gian sinh hoạt… không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho mỗi người dân cư trú tại đó.

Mặc dù vậy, chung cư mini vẫn được một bộ phận người dân ưa chuộng. Theo tôi, mô hình nhà ở này đã giải tỏa được "cơn khát" mong muốn sở hữu nhà của người lao động với khả năng tài chính hạn chế.

Loại hình này vẫn len lỏi tồn tại trên thị trường suốt thời gian qua nhờ vào vị trí trung tâm đắc địa. Diện tích nhỏ giúp duy trì giá bán ở mức thấp, phù hợp với túi tiền của nhóm khách hàng có tài chính hạn chế, đặc biệt là đối tượng người lao động từ các khu vực vùng ven có nhu cầu sở hữu nhà tại các thành phố lớn.

Để dễ hình dung, tôi lấy ví dụ ở các thành phố lớn như TPHCM hay Hà Nội nếu muốn sở hữu một căn chung cư hiện hữu diện tích dao động trên dưới 50m2, người mua cần phải chi trả tối thiểu 2-3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên đối với chung cư mini, giá bán thường chỉ bằng từ 30-40%, được thể hiện trong bảng so sánh cụ thể dưới đây.

Ngoài ra, khả năng tiếp cận dễ dàng các tiện ích, cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội của khu vực "lõi" trung tâm; thuận tiện cho việc di chuyển đi học, đi làm chính là lý do khiến người dân quyết định mua chung cư mini.

Đi kèm các ưu điểm thì chung cư mini cũng tồn tại nhiều mặt hạn chế. Vấn đề ưu tiên hàng đầu đó chính là sự an toàn cũng như điều kiện sống của người dân. Tuy nhiên nhằm tối ưu lợi nhuận từ việc bán hoặc cho thuê, một số chủ đầu tư còn bất chấp xây dựng vượt quy hoạch cho phép hoặc tự ý cơi nới, ngăn nhỏ diện tích sau khi hoàn công.

Không dừng ở đó, các tiêu chí kỹ thuật đáp ứng an toàn phòng chống cháy nổ, hành lang, cầu thang thoát hiểm nếu không đủ diện tích đáp ứng cũng sẽ bị lược bỏ đi để tiết kiệm chi phí đầu tư. Số lượng người cư trú lớn dễ dẫn đến xảy ra tình trạng quá tải, va chập điện, cộng thêm việc tập trung giữ xe ở tầng hầm, tầng trệt càng nguy hiểm hơn khi có sự cố xảy ra.

Loại hình này hiện vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều bất cập. Điển hình là rủi ro về mặt pháp lý. Người mua thường chỉ ký với chủ đầu tư văn bản thỏa thuận hay hợp đồng mua bán hoặc lập vi bằng. Do đó, trong trường hợp xảy ra tranh chấp hay chủ đầu tư đem tài sản đi cầm cố, rủi ro đến cho người mua là rất lớn.

Bên cạnh đó, việc những chung cư mini không đạt tiêu chuẩn nghiệm thu, hoàn công ra sổ đồng nghĩa với việc người mua không thể cầm cố, tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà lãi suất thấp từ ngân hàng mà phải dùng nguồn vốn tự có hoặc đi vay với lãi suất cao.

Lời giải về bài toán sở hữu nhà ở với người dân đô thị

Từ những vấn đề nêu trên, tôi cho rằng cần thiết phải có một khung pháp lý điều chỉnh cụ thể, kèm theo đó là những quy định về tiêu chí đảm bảo an toàn một cách rõ ràng đối với các mô hình chung cư mini tự phát như hiện nay.

Song song đó, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác rà soát, thanh tra, kiểm tra phát hiện kịp thời ngăn chặn các dự án thực hiện sai phạm, không đảm bảo được sự an toàn cho người dân sinh sống.

Nhu cầu của người dân với nhà ở luôn luôn có và rất cao. Để giải bài toán nhà ở tại các khu đô thị lớn, tôi cho rằng có thể áp dụng một số giải pháp như thúc đẩy phát triển các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người lao động.

Các địa phương, nhất là thành phố lớn cần đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh, khu dân cư mới khu vực vùng ven giúp hỗ trợ giãn dân trong nội đô. Kèm theo đó, Chính phủ tăng cường đầu tư công, hoàn thiện hạ tầng giao thông giúp tăng khả năng kết nối về trung tâm.

Riêng đối với chung cư mini, tôi đề nghị cần hệ thống hóa các quy định phòng cháy chữa cháy, áp dụng theo hướng linh hoạt, hiệu quả, tạo điều kiện cho các chủ dự án chung cư mini tuân thủ và thực hiện; tránh nhiêu khê, dẫn đến bế tắc trong quá trình triển khai.

Các cơ quan quản lý Nhà nước mạnh tay rà soát trong khâu cấp phép cũng như kiểm tra việc tuân thủ các quy định, tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật trong xây dựng.

Các tiêu chuẩn an toàn không chỉ quy định ràng buộc đối với chung cư mini mà kể cả đối với các hình thức kinh doanh phòng trọ cho thuê, căn hộ dịch vụ… cũng cần được áp dụng.

Cuối cùng, nhu cầu thị trường luôn thường trực và tồn tại các sản phẩm để đáp ứng. Chung cư mini tồn tại được là do nhu cầu quá lớn từ người dân. Thay vì né tránh, chúng ta nên nghiên cứu, tiếp thu những mô hình quản lý chung cư mini đã thành công tại các nước phát triển trên thế giới để áp dụng có hiệu quả tại Việt Nam.