Sàn giao dịch bất động sản và 'con cáo chia phô mai'

Với tính chất một loại tài sản có giá trị lớn và pháp lý phức tạp, luôn tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo, tranh chấp, các giao dịch bất động sản có một đạo luật riêng để điều chỉnh (Luật Kinh doanh bất động sản).

Trong đó, nhà làm luật cố gắng thiết kế các thiết chế đóng vai trò là "bên thứ ba" tham gia vào quan hệ giữa bên mua và bên bán, như: Công chứng viên (để chứng nhận tính xác thực của giao dịch), ngân hàng thương mại (để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng), sàn giao dịch bất động sản (để làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng).

Lợi ích và chi phí

Trên thị trường, sự tham gia của bất kỳ bên thứ ba nào vào giao dịch giữa bên mua - bên bán, bên cạnh lợi ích, thì sẽ trực tiếp làm tăng chi phí, từ phí công chứng, phí bảo lãnh cho đến phí dịch vụ sàn giao dịch. Toàn bộ chi phí trung gian ấy sẽ tính vào giá bất động sản và người mua phải gánh chịu.

Sự tham gia của các "bên thứ ba" vào giao dịch cũng làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp, do đó nhà làm luật cần đánh giá thấu đáo giữa lợi ích các chủ thể nhận được với chi phí phải trả để quyết định chính sách.

Gần đây, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất, sàn giao dịch bất động sản được nghiên cứu và đề xuất quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu các chủ thể lựa chọn giao dịch qua sàn thì Nhà nước sẽ kiểm soát được giá đất để xây dựng cơ sở dữ liệu định giá đất theo thị trường, tránh thất thoát ngân sách và tránh thất thu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản "hai giá".

Nhưng, pháp luật hiện hành đã có quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch có chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Công chứng viên sẽ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan; giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch.

Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhưng nếu mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư 257 của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng thì chi phí trung gian mà các bên phải chịu nếu bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ cao hơn, vào khoảng 2% - 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản TPHCM).

Hiện tượng và bản chất

Tham dự một số hội thảo góp ý xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tôi được nghe cơ quan soạn thảo trình bày căn cứ pháp lý đề xuất bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, bao gồm các giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, đất nền trong dự án bất động sản.

Một trong những lý do quan trọng mà cơ quan soạn thảo bám vào để đề xuất bắt buộc giao dịch qua sàn là: Các nước trên thế giới đều như vậy. Một luật sư có tiếng (kiêm nhà phát triển bất động sản) còn đề nghị bổ sung giao dịch thuê nhà cũng phải qua sàn với lập luận: "Du học sinh Việt Nam muốn đi thuê nhà trọ không có chuyện dễ dàng như ở ta, phải đến sàn giao dịch để tìm".

Tôi cho rằng ở đây có sự lẫn lộn giữa hiện tượng và bản chất. Ta nhìn thấy hiện tượng ở các quốc gia phát triển thì người dân đang giao dịch bất động sản qua sàn, nhưng bản chất là ở các quốc gia phát triển đã định hình được văn hóa pháp luật để các bên tự nguyện chọn sàn.

Mức thu nhập đảm bảo để người dân chấp nhận một khoản chi phí trung gian nhằm đảm bảo an toàn giao dịch (tương tự như khi ký các hợp đồng thương mại lớn thì các doanh nghiệp đều có thói quen dùng dịch vụ luật sư).

Và hơn nữa, hệ thống sàn giao dịch đã phát triển đến mức đủ nhiều về số lượng, đủ tốt về chất lượng và đủ cạnh tranh về giá cả. Như vậy bản chất không có sự ép buộc mà các chủ thể chủ động lựa chọn phương thức sàn giao dịch.

Trái lại, phương án của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay đang đi theo hướng bắt buộc người dân phải giao dịch qua sàn trong bối cảnh hạ tầng còn rất kém: chưa đủ nhiều về số lượng, chưa đủ tốt về chất lượng và chưa đủ hấp dẫn về giá cả! Đề xuất này cũng kém khả thi giống như đề xuất cấm sử dụng xe máy trong bối cảnh hạ tầng giao thông công cộng chưa đủ khả năng thay thế.

Việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất hay sàn giao dịch bất động sản có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không vẫn còn là một giả thiết ở thời điểm hiện nay. Bởi yếu tố then chốt là chất lượng, năng lực của sàn giao dịch cũng như đội ngũ nhân viên. Nếu chất lượng của sàn cũng như của nhân sự tốt thì việc giao dịch qua sàn sẽ khiến thị trường minh bạch hơn.

Ngược lại, nếu chất lượng không tốt và đặc biệt nếu có hiện tượng thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường thì thậm chí còn làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nguy cơ sản sinh các nhóm lợi ích trục lợi từ chính sách.

Thậm chí, sự tham gia của sàn giao dịch trong một số trường hợp sẽ mô phỏng lại câu chuyện ngụ ngôn kinh điển về con cáo chia phô mai: Hai chú gấu con thỏa thuận chia miếng phô mai nhưng bất thành nên nhờ con cáo chia hộ, con cáo xảo quyệt sau khi chén đẫy phô mai mới chịu chia đều cho hai chú gấu, khi mỗi bên chỉ còn lại một miếng bé xíu.

Theo xu thế thị trường, các chủ thể ngày càng chuyên nghiệp hơn và có xu hướng lựa chọn các bên trung gian để thực hiện các hoạt động thương mại. Luật Thương mại đã có quy định về mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa hay gần đây, TPHCM còn thành lập sàn giao dịch riêng cho... thịt heo.

Nếu phương án sàn giao dịch là một lựa chọn (không ép buộc) sẽ giúp phát huy quyền tự chủ của các chủ thể trong việc lựa chọn hình thức kinh doanh, giao dịch; đồng thời khiến các sàn giao dịch phải không ngừng cải thiện chất lượng, giá cả để đảm bảo khả năng cạnh tranh, thu hút khách hàng theo cơ chế thị trường.

Ngược lại, sẽ là phản tác dụng nếu quy định sàn giao dịch là bắt buộc với toàn bộ hoặc một số loại giao dịch. Thực tiễn đã chỉ ra việc "độc quyền" trong một số lĩnh vực không cần thiết phải độc quyền đã gây ra hệ lụy thế nào cho nền kinh tế.

Đó là chưa kể đến việc bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian sẽ ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp), quyền tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).

Về phía Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã nhận định rằng, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường.

Từ các nội dung nêu trên, tôi cho rằng việc ban soạn thảo dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bỏ quy định về việc các giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn là động thái cần thiết. Trước mắt cơ quan quản lý cần bổ sung, hoàn thiện các quy định về tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và chỉ nên khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch thông qua sàn để dần tạo lập thói quen trong xã hội và sự cạnh tranh lành mạnh giữa các sàn giao dịch.

Tác giả: Nguyễn Văn Đỉnh là kỹ sư, thạc sĩ xây dựng, cử nhân luật, từng có nhiều năm công tác tại Bộ Xây dựng và hiện là chuyên gia tư vấn pháp lý trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Ông Đỉnh đã và đang tham gia đóng góp xây dựng các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản...