Bất động sản: Những chồi xanh hy vọng

Nỗ lực “phá băng”

Trong khoảng 1 năm trở lại đây, “khủng hoảng”, “đóng băng” là những từ được dùng để nói về thị trường bất động sản. Thế nhưng, từ cuối năm 2022, sự vào cuộc nhanh chóng của Chính phủ khi liên tiếp lập các tổ công tác gỡ khó về pháp lý, chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét cho vay bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản vừa qua liên tiếp đón nhận nhiều chính sách lớn có tác động quan trọng đối với thị trường bất động sản. Đó là Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; đề án 338 đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030; Nghị định 10 hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, lãi suất huy động ngày càng giảm khiến lãi suất cho vay giảm cả các khoản vay cũ lẫn mới. Đồng thời, mới đây, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước cũng hoãn một số khoản “cấm cho vay” và mở ra nhiều điều kiện vay khác khiến người dân, doanh nghiệp dễ dàng hơn việc tiếp cận vốn tín dụng.

Thị trường bất động sản nhen nhóm phục hồi khi tăng nguồn cung và thanh khoản. Ảnh: Như Ý

Bên cạnh những giải pháp từ Chính phủ, doanh nghiệp tiếp tục nỗ lực tự thân để vượt qua thách thức. Tiêu biểu là nỗ lực của chủ đầu tư đối với hoạt động cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản; lên kế hoạch triển khai dự án trong quý 3/2023. Đặc biệt, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã trực tiếp tiếp xúc khách hàng, tham gia giới thiệu dự án để tạo niềm tin cho thị trường.

Nhờ các hoạt động này, nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện; thậm chí tại một số thị trường lớn, nguồn cung còn được gia tăng mạnh. Đơn cử Hà Nội, theo Savills, 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đã tăng 76% theo quý và 125% theo năm; thị trường sơ cấp (từ chủ đầu tư) chào đón hơn 2 vạn căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.

Dòng tiền đang quay lại bất động sản...

Lãi suất huy động tiết kiệm đạt mức cao trong những tháng đầu năm dẫn đến ngân hàng hút được một lượng lớn tiền gửi cá nhân, nhưng sang quý 2/2023, lãi suất điều hành, lãi suất huy động giảm mạnh. Chỉ trong vòng vài tháng, lãi suất huy động từ chỗ hơn 10%/năm, nay xuống còn hơn 5% cho kỳ hạn 12 tháng. Nhiều kỳ vọng được đặt ra ngay sau khi ngân hàng cân đối dần chi phí của những đợt lãi suất huy động cao và lãi suất huy động thấp, thì cung ứng dần dòng tiền rẻ hơn ra thị trường.

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, quý 2/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới và chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, so với quý 1/2023, lượng giao dịch đã tăng hơn 30%. Lượng giao dịch phục hồi nhẹ trước hàng loạt các biện pháp hỗ trợ quyết liệt của Chính phủ và động thái giảm lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng. Trong đó, 80% lượng giao dịch là căn hộ chung cư có pháp lý “sạch”, phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Mặt khác, khi lãi suất huy động điều chỉnh về mức thấp hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm. Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần đi đến thị trường chứng khoán, sau đấy quay về thị trường bất động sản vào cuối năm 2023, đầu năm 2024.

Cũng theo ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý người dùng đã được cải thiện đáng kể. Gần nhất, trong tháng 7/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%. Xu hướng tăng diễn ra với tất cả loại hình bất động sản bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng liền kề trước đó; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%.

Nguồn cung bất động sản dồi dào. Ảnh: PV

Thị trường bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố cũng đã trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật trong đó là Hà Nội và TPHCM với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng liền trước. Danh sách các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 còn gọi tên: Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá sức mua của thị trường trong 4 tháng gần đây đã cải thiện một cách rõ rệt so với giai đoạn trước đó. Ông cho biết, nếu như ở quý 1/2023, tại Hà Nội, Đất Xanh Miền Bắc chỉ có 5 - 10 giao dịch/tháng và toàn miền Bắc là vài chục giao dịch/tháng thì 4 tháng qua, số lượng giao dịch mỗi tháng đã lên tới cả trăm.

“Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực ghi nhận giao dịch tốt nhất trong vài tháng qua. Phân khúc đất nền tuy còn yếu nhưng tại một dự án phía bắc Hà Nội, chúng tôi đã bán được tới vài chục căn trong các tháng qua. Nhìn chung, so với thời kỳ đỉnh cao 1,5 - 2 năm trước, khi số lượng giao dịch hàng tháng lên tới 300 - 400 thì bây giờ giao dịch đã bằng được khoảng 30%, như vậy đã rất tốt”, ông Quyết nói. Ông Quyết cũng cho hay, khách hàng giờ tiếp cận vốn khá dễ, không như 3 - 4 tháng trước nữa. Lãi suất cho vay giảm dần dưới 10%/năm

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vừa túi tiền, có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ là một trong những phân khúc phục hồi sớm nhất trên thị trường bởi vì sở hữu nhà để ở vẫn là nhu cầu thiết yếu trong 1 đất nước có dân số liên tục tăng.

Ngoài ra, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có câu chuyện hạ tầng và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm. Có đến 61% trên tổng số hơn 1.000 người được khảo sát trong báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần nhất của Batdongsan.com.vn, dự định mua bất động sản trong vòng một năm tới. Trong đó, hầu hết là mua để đầu tư, và đất nền là loại hình được người mua hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, bình luận rằng, thời điểm cuối năm, các tín hiệu khởi sắc và phục hồi của thị trường bất động sản sẽ ngày càng rõ nét hơn, do giai đoạn này, những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản bắt đầu phát huy hiệu quả. Những nghị định đang có hiệu lực trong thực tế là cơ sở cho sự khởi sắc của thị trường bất động sản thời gian tới. Đồng thời, chưa bao giờ các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng được sửa đổi cùng lúc như hiện tại. Vì vậy, những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản sẽ được tháo gỡ.