Thị trường căn hộ chung cư hạ nhiệt nhưng giá vẫn neo ở mức cao

Căn hộ cắt lỗ ở dự án xây dở dang

Chị Nguyễn Lan Phương ở Hà Nội đã dành khá nhiều thời gian để tìm hiểu và đi xem căn hộ chung cư. Theo chị Phương, giá bán căn hộ đã có phần "dễ thở" hơn so với năm 2022 nhưng không có hiện tượng giảm ở những khu chung cư có hạ tầng, tiện ích tốt.

Chị Phương dẫn chứng, khu đô thị Gamuda Garden tại quận Hoàng Mai đã đồng bộ hạ tầng, tiện ích. Hiện tại, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 75m2 tại chung cư The Zen Gamuda đang được rao bán với giá 3,4 tỷ đồng, tương đương gần 45 triệu đồng/m2.

"Mức giá trên đã rẻ hơn thời điểm đầu năm 2022 khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Nhưng đầu năm 2021, giá căn hộ 75m2 như trên chỉ khoảng 2,1 tỷ đồng, tương đương 32 triệu đồng/m2", chị Phương cho biết.

Theo anh Nguyễn Thế Mạnh, một môi giới bất động sản, thị trường căn hộ chung cư những năm gần đây đã có tốc độ tăng giá nhanh, đặc biệt năm 2022. Đa phần căn hộ chung cư có giá tăng tốt thường ghi nhận ở thị trường thứ cấp.

"Số lượng căn hộ bán ra ít, trong khi đó nhu cầu người mua tăng do nhiều phân khúc bất động sản khác sụt giảm. Giá căn hộ tăng nhanh giai đoạn trước đó và vẫn tăng nhẹ ở thời điểm hiện nay tại những chung cư đã bàn giao, có đủ tiện ích và pháp lý rõ ràng", anh Mạnh nêu.

Cũng theo môi giới này, chủ căn hộ chung cư ở thời điểm này không còn kỳ vọng giá cao như trước đó. Một số người đã chấp nhận bán thấp hơn giá thị trường để "thoát hàng", nhưng so với giá trước năm 2022 thì vẫn còn cao, khó thanh khoản.

"Tình trạng bán cắt lỗ, giảm giá xảy ra nhiều ở những dự án chung cư đang được xây dựng dở dang. Nhiều nhà đầu tư gặp áp lực về lãi suất vay, hoặc lo ngại tiến độ của dự án dẫn tới việc phải giảm giá bán", anh Mạnh nói.

Thống kê của CBRE mới đây cho thấy, bất chấp ảnh hưởng của lợi nhuận cao và khủng hoảng tín dụng, giá trung bình của các căn hộ mới mở ở Hà Nội vẫn tương đối cao. Trong số các dự án chào bán sơ cấp quý II vừa qua có 52% dự án có giá chào bán trên 47 triệu đồng/m2, còn lại là từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý I năm nay nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao 5-6% trong năm qua.

Khó có khả năng hạ giá

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, trong khi các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải cắt lỗ thì giá căn hộ chung cư ở Hà Nội vẫn chưa hề hạ nhiệt.

Lý do được cho là do nguồn cung tại Hà Nội, TPHCM cơ bản vẫn tương đối khan hiếm, và vì thế nên khả năng hạ giá hầu như là không có.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên chi phí của các dự án bị đội lên. Điều này cũng khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó.

"Nếu nguồn cung căn hộ mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm", ông Hà nhấn mạnh.

Nhận định về thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội 6 tháng đầu năm nay, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội - cho biết, thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung, khi căn hộ trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ cao.

Trong khi đó, tỷ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung bán trên thị trường.

Mặc dù nhu cầu thực đối với phân khúc căn hộ vẫn ở mức lớn nhưng hầu hết là phân khúc sản phẩm vừa túi tiền, có vị trí đi lại thuận tiện, tiện ích nội khu và xung quanh đa dạng. Nhưng nguồn cung sơ cấp căn hộ trên thị trường hiện nay không nhiều, trong khi nguồn cung thứ cấp của dòng sản phẩm này thì tỷ lệ dân ở ổn định cũng khá cao, khiến nguồn cung gần như hạn chế.

Cũng theo bà Hằng, giá trên tất cả phân khúc từ năm 2021, đặc biệt trong chính năm 2021 đã bị đẩy lên ở mức cao khiến người mua để ở và mua để đầu tư cũng hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, tác động từ các chính sách mới được ban hành cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải có thời gian để chờ độ "thẩm thấu" chính sách.

Thời điểm này, thị trường bất động sản đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Bởi ngay từ đầu năm, trong khi nhiều chủ đầu tư phải rời cuộc chơi và cơ cấu lại thì vẫn có không ít chủ đầu tư tồn tại được nhờ năng lực quản trị và năng lực triển khai tốt.