Đằng sau mặt bằng ế ẩm ở quận trung tâm

Năm 2021 chị gái tôi bán căn nhà trong hẻm nhỏ và vay thêm tiền ngân hàng để mua một căn nhà mặt phố ở quận trung tâm TPHCM. Trong tính toán của anh chị thì sẽ ráng đi làm để trả tiền gốc, còn căn nhà mặt phố cho thuê tầng trệt lấy tiền bù đắp lãi suất khoản vay ngân hàng.

Khoản đầu tư của anh chị chỉ có hiệu quả trong thời gian ngắn ngủi vào những tháng dịch chưa bùng phát. Từ đầu năm 2023 này, người thuê nhà liên tục chậm trả tiền, hoặc chia nhỏ khoản tiền thuê làm nhiều lần trong tháng; gần đây họ đề nghị anh chị giảm giá thì mới đủ khả năng trả tiền mặt bằng đều hơn.

Nếu giảm giá, anh chị đứng trước áp lực phải bù một phần tiền để chi trả lãi vay ngân hàng. Trong khi công việc của anh chị từ đầu năm đến nay cũng bị đình trệ. Doanh nghiệp hoạt động cầm chừng nên anh chị chỉ đi làm nửa ngày, thu nhập còn chưa đầy một nửa so với trước. Hàng tháng cứ đến thời điểm đóng tiền lãi suất ngân hàng là chị tôi lại phải chạy đôn chạy đáo đủ kiểu để không bị trễ hạn.

Tình cảnh của anh chị chắc không phải đơn lẻ. Tôi vừa xem một phóng sự truyền hình trên báo Dân trí, phản ánh hàng loạt mặt bằng bỏ trống trên các tuyến đường trung tâm quận 1 (TPHCM), nhiều mặt bằng không có khách thuê mặc dù được giảm giá 30%. Nhớ lại hồi trước dịch Covid thì đường Hai Bà Trưng (quận 1) từng là nơi kinh doanh sầm uất nhất nhì thành phố, nhưng nay la liệt mặt bằng không được sử dụng với chi chít bảng rao cho thuê.

Nhìn rộng ra, nhiều mặt bằng ở các phố lớn, trung tâm thương mại, rồi nhiều chợ, siêu thị… cả ở TPHCM và Hà Nội thời gian gần đây cũng trong tình trạng buôn bán không thuận lợi như báo chí đã phản ánh.

Ở chiều ngược lại, một khách hàng của công ty luật nhờ tôi đàm phán thuê mặt bằng tại khu đô thị mới bên quận Thủ Đức cho hay, "dạo này tìm mặt bằng và đàm phán giá rất dễ, chỉ là kinh doanh có khách hay không thôi". Khu vực vị khách hàng này dự kiến đầu tư kinh doanh là đô thị mới, dân cư chưa về đông nên giá cho thuê có thể giảm lên đến 50% hoặc hơn so với trước.

Có rất nhiều nguyên nhân khiến mặt bằng kinh doanh ế ẩm. Trên bình diện chung là tình hình kinh tế khó khăn. Còn đi sâu vào nguyên nhân mặt bằng bỏ trống thì yếu tố quan trọng nhất là giá cho thuê. Thực tế giá thuê mặt bằng thường được tính toán dựa vào giá đất của khu vực có mặt bằng cho thuê. Những năm qua thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, giá nhà lên cao đẩy mặt bằng giá cho thuê cao tương ứng. Trong khi đó, rất nhiều người mua mặt bằng sử dụng vốn vay ngân hàng như trường hợp chị gái tôi kể trên.

Giá cho thuê mặt bằng khu vực trung tâm vốn đã cao trên nền giá bất động sản, cộng thêm chi phí lãi suất ngân hàng nên rất khó giảm, bởi giảm là nhà đầu tư phải "tự cắt vào thịt" của mình. Chị tôi cho hay, trong một nhóm chat của những người cho thuê mặt bằng, nhiều người than thở rằng họ đã phải dồn những đồng tiền cuối cùng dành dụm được trước dịch vào việc trả lãi vay.

Thời gian qua, ngân hàng đã có nhiều động thái giảm lãi suất. Tuy nhiên, trong thực tế việc tiếp cận vốn vẫn gặp nhiều khó khăn, hơn nữa việc giảm lãi suất nếu có tập trung ở các khoản vay mới, còn với những khoản vay cũ thì lãi suất không có gì thay đổi, thậm chí tăng sau thời hạn ưu đãi ban đầu.

Về phía người thuê kinh doanh, bên cạnh giá thuê họ phải chịu nhiều chi phí khác như điện, nước, nhân viên… Sau đại dịch, chủ các cửa hàng kỳ vọng tình hình buôn bán nhanh chóng sôi động trở lại, nhưng thực tế là người dân thắt lưng buộc bụng, sức mua giảm. Chị tôi cho hay, nguồn khách ở các phố trung tâm ngoài người dân địa phương thì khách du lịch (cả trong nước và nước ngoài) chiếm phần đáng kể trước đây, nhưng nay nguồn khách này cũng không còn tấp nập như trước dịch. Khi kinh doanh ế ẩm thì trả mặt bằng là giải pháp nhiều người thuê lựa chọn.

Để đo lường "sức khỏe" của nền kinh tế có các chỉ số vĩ mô chính thức như tổng sản phẩm trong nước (GDP), chỉ số giá tiêu dùng (CPI), kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hóa… Ở góc độ hẹp hơn là đà phục hồi của một địa phương, thì sự sầm uất hay ế ẩm của các cửa hàng, chợ, siêu thị… cũng có thể xem là "chỉ số" tham khảo.

Ở góc độ quản lý, sẽ rất khó hay đúng hơn là không thể thiết kế một gói hỗ trợ riêng nhằm phục hồi sức sống của các mặt bằng khu vực trung tâm, nhưng lúc này, việc thực hiện quyết liệt các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh theo tinh thần công điện mới đây của Thủ tướng, cũng chính là để hướng đến sự phục hồi chung bao gồm cả tăng sức mua, thu hút du khách, giảm lãi suất (kể cả các khoản vay cũ)…

Lúc này, chính quyền địa phương cần tiếp tục chỉ đạo quyết liệt, rà soát, kiểm tra, cắt bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết làm tăng chi phí, gây phiền hà, ách tắc, tiêu cực cho người dân, doanh nghiệp, nhất là các lĩnh vực cụ thể liên quan trực tiếp đến hộ kinh doanh. Đơn cử như quy định phòng cháy chữa cháy vẫn còn nhiều bất cập, cần thiết phải điều chỉnh sao cho phù hợp, vừa đảm bảo an toàn vừa không cản trở kinh doanh, phát triển.

Trong khi các thị trường lớn ở nước ngoài gặp khó khăn kinh tế,  nhu cầu tiêu dùng chưa phục hồi trong ngắn hạn, thì giải pháp căn cơ lúc này là hướng đến thị trường trong nước, cần chú ý các biện pháp giải quyết việc làm, đảm bảo an sinh cho người dân và triển khai các gói kích thích tiêu dùng. Việc Quốc hội đang xem xét tờ trình của Chính phủ về việc giảm 2% thuế VAT chính là "liều thuốc" kích cầu tiêu dùng, kích thích sản xuất.

Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng cần nghiên cứu tiếp tục giảm thuế môn bài, thuế doanh thu... cho các hộ kinh doanh, những doanh nghiệp thuê mặt bằng mới để họ đủ sức chống chịu qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Tác giả: Ông Vũ Ngọc Bảo từng theo học tại Trường Chính sách công và quản lý Fulbright; hiện công tác tại Tổng công ty Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí, thuộc Tập đoàn Dầu khí Việt Nam.