Thiếu nhà ở xã hội, đề xuất ‘rã đông’ dự án nhà vừa túi tiền

8% DN BĐS niêm yết mất khả năng trả nợ lãi vay

Đây là số liệu được đưa ra trong ấn phẩm “Đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên 2022” vừa được công bố ngày 21/4, tại Hội thảo khoa học Quốc gia “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023 - Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”.

Thay mặt nhóm tác giả, GS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học (ĐH Kinh tế Quốc dân) cho biết, năm 2022, các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, thách thức.

Kết quả nghiên cứu một số DN phát triển BĐS điển hình trên thị trường cho thấy, chỉ số ROE (tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) đạt 11% năm 2022, giảm mạnh so với mức 14,95% năm 2021. Hiệu quả sinh lời trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản chỉ cao hơn mức 10,14% năm 2017 và thấp nhất kể từ năm 2018.

Tương tự, với hiệu quả sinh lời trên tổng tài sản, chỉ số ROA (tỷ số lợi nhuận trên tài sản) của doanh nghiệp bất động sản trong mẫu phân tích đạt 4,03% năm 2022, thấp hơn nhiều so với mức 6,45% năm 2021, và đồng thời là mức hiệu quả sinh lời thấp nhất kể từ năm 2018. ROA của doanh nghiệp nhóm bất động sản cũng thấp hơn mức bình quân toàn ngành (quy mô mẫu trên 1000 doanh nghiệp) là 5,15%.

“Về khả năng trả nợ lãi vay của các DN BĐS, chỉ số ICR (hệ số thanh toán lãi nợ vay) vẫn duy trì ở mức 7,21 lần, thấp hơn nhiều so với mức 9,13 lần năm 2021. Trong nhóm DN niêm yết  có 8% doanh nghiệp mất khả năng trả nợ lãi vay và 18% DN có dấu hiệu khó khăn trong việc trả nợ lãi vay” – ông Thành cho hay.

Trao đổi tại hội thảo, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân chỉ ra ba vấn đề của thị trường bất động sản thời gian qua.

Thứ nhất là vấn đề tài chính, nguồn vốn khiến thị trường chững lại.

Thứ hai là vấn đề về nguồn cung khan hiếm. Nhiều phân khúc, nguồn cung giảm đi khoảng 40 - 50% so với năm 2021.

Vấn đề thứ ba là pháp lý có sự chồng chéo, mâu thuẫn khiến nhiều dự án không triển khai được hoặc đang triển khai bị dừng lại. Cùng với đó, là tâm lý sợ trách nhiệm, nhiều DN BĐS lớn bị xử lý nên các nhà đầu tư cũng không còn hăng hái. Tất cả tạo nên nút đóng băng của bất động sản năm 2022.

“Rã đông” nhà ở vừa túi tiền

Nhìn nhận từ phía DN, ông Đoàn Văn Bình – Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, một trong những nút thắt lớn của thị trường BĐS hiện nay là vấn đề về pháp lý. Theo ông Bình theo lý thuyết, thủ tục hành chính cho một dự án lý thuyết là 1 – 2 năm nhưng thực tế có thể kéo dài 4-5 năm. Thậm chí, có dự án gần 10 năm ảnh hưởng đến nguồn cung khan hiếm.

Đánh giá về điểm sáng thị trường thời gian tới, ông Bình cho rằng phân khúc nhà ở xã hội đang được quan tâm đẩy mạnh.

Nhưng, lãi suất 8,2%/năm nhà ở xã hội cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Nếu không thay đổi thể chế điều kiện pháp lý về nhà ở xã hội, nguồn vốn đủ cho người dân vay, huy động các DN lớn tham gia thì khó thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Ông Bình nêu ý kiến, Nhà nước nên tập trung tháo gỡ pháp lý cho BĐS thương mại vừa túi tiền. Ví dụ, chủ đầu tư cam kết bán BĐS với giá nào hợp lý “vừa túi tiền” ở các dự án cụ thể. Sau đó, chính quyền địa phương sẽ tập trung giải quyết pháp lý để dự án sớm hoàn thành đưa sản phẩm ra thị trường. Như vậy sẽ linh hoạt, phù hợp với thị trường mà Nhà nước không phải hỗ trợ nhiều về vốn như nhà ở xã hội.

Trong khi đó, để khơi thông vốn cho DN, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, đối với lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp nên cho phép chuyển thành trái phiếu có khả năng chuyển đổi.

“Những người đầu tư trái phiếu đó trong tương lai có thể được hưởng sản phẩm bất động sản. Thực chất đây là hình thức để những người có tiền có thể cùng góp vốn đầu tư. Nếu làm tốt sẽ phát triển được một kênh đầu tư. Tuy nhiên, cũng cần đặt ra quy định đối với dự án chưa được đưa vào kinh doanh trong tương lai” – ông Cường nói.

“Giải pháp là không khuyến khích cho cá nhân vay tiền mua nhà mà khuyến khích chủ đầu tư giảm giá để người có tiền mua nhà. Điều này sẽ đi vào giá thị thực chất và tạo ra được thanh khoản bền vững cho thị trường” – ông Cường nhấn mạnh.