Người dân tranh mua, vì sao doanh nghiệp vẫn ‘ngại’ đầu tư nhà ở xã hội?

Một dự án mất 3 năm chưa xong thủ tục

Là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tâm huyết đầu tư nhà giá rẻ tại TP.HCM, Công ty Lê Thành đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý tại 3 dự án nhà ở xã hội (NƠXH).

Nói đến hàng loạt bất cập về cơ chế, chính sách mà doanh nghiệp phải chịu khi đầu tư NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng “càng gỡ, càng rối”.

Theo ông Nghĩa, khâu mất nhiều thời gian nhất là thủ tục chấp thuận đầu tư. Một dự án của công ty đã 3 năm vẫn chưa xong thủ tục này. Quy định hiện nay, hồ sơ chấp thuận đầu tư nộp một cửa tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.

“Nghe có vẻ mừng nhưng công ty phải chuẩn bị 11 bộ hồ sơ để sở này gửi đến 11 cơ quan khác cho ý kiến. Chỉ một ý kiến không đồng thuận thì dự án đứng hình. Trước đây, doanh nghiệp làm việc với từng cơ quan, nơi nào yêu cầu bổ sung hay điều chỉnh hồ sơ thì còn biết vướng ở đâu để xử lý. Nay nộp chung, doanh nghiệp không biết hồ sơ vướng ở đâu?”, ông Nghĩa chia sẻ.

Một thủ tục nhiêu khê nữa theo ông Nghĩa là miễn tiền sử dụng đất (SDĐ). Theo quy định, dự án NƠXH được miễn 100% tiền SDĐ. Nhưng thay vì ra quyết định miễn ngay, cơ quan chức năng phải mất thêm thời gian tính ra số tiền SDĐ doanh nghiệp phải nộp rồi mới ra quyết định miễn.

Chưa kể, doanh nghiệp bỏ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng được hoàn lại theo bảng giá đất.

Đã hơn 10 năm nhưng Công ty Thảo Điền vẫn chưa thể triển khai dự án NƠXH Nam Lý tại TP.Thủ Đức. Dự án có quy mô 291 căn hộ, đã được chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở.

Đại diện Công ty Thảo Điền cho biết, công ty đã hoàn thành các thủ tục theo yêu cầu, chỉ còn thiếu quyết định giao đất. Thời gian giải quyết thủ tục quá lâu, đến nay công ty không biết có được triển khai tiếp tục hay ngừng dự án?

Tương tự, được chấp thuận đầu tư dự án NƠXH Khu chế xuất Linh Trung 2, TP.Thủ Đức từ năm 2018 nhưng đến nay Công ty Thiên Phát vẫn chưa thể xây dựng. Nếu được triển khai, dự án sẽ đáp ứng chỗ ở cho hơn 2.500 công nhân.

Vướng mắc tại dự án này là Công ty Thiên Phát chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi Ban Quản lý Khu chế xuất Linh Trung 2 lại yêu cầu công ty thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận đầu tư. Theo đại diện Công ty Thiên Phát, yêu cầu này không phù hợp với quy định Luật Đầu tư năm 2020.

Không chỉ với dự án chưa xây dựng, có dự án NƠXH đã hoàn thiện và bàn giao nhà nhưng vẫn vướng thủ tục, đơn cử như dự án của Công ty Nam Long.

Công ty này đã hoàn thành 2 dự án NƠXH tại TP.HCM, bàn giao nhà đã 3 năm nhưng đến nay vẫn chưa được cơ quan chức năng xác định giá bán. Do đó, công ty vẫn chưa thể tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân và dự án cũng chưa quyết toán được.

Cần cải tiến quy trình 

Thực tế cho thấy, ngoài lợi nhuận bị khống chế, nhiều nguyên nhân liên quan đến thủ tục pháp lý khiến cho các doanh nghiệp BĐS không mặn mà tham gia đầu tư dự án NƠXH. Thậm chí, đầu tư NƠXH còn khó hơn nhà ở thương mại khi chủ đầu tư bị áp định mức lợi nhuận, giá bán.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thừa nhận, dù hiện nay các dự án NƠXH được miễn tiền SDĐ và hỗ trợ lãi suất vay nhưng thủ tục rất khó khăn. So với nhà ở thương mại, dự án NƠXH phải thực hiện thêm 3 thủ tục.

Đầu tiên, chủ đầu tư phải làm thủ tục để xác định tiền SDĐ, sau đó lại đến thủ tục xin miễn tiền này. Vì thuộc trường hợp được miễn tiền SDĐ, hỗ trợ lãi suất nên chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua.

Bên cạnh đó, dù được chọn đối tượng để bán nhưng trước khi bán, chủ đầu tư dự án NƠXH phải gửi danh sách để Sở Xây dựng thẩm định người mua có đủ điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ NƠXH hay không.

Theo ông Khiết, đây là những thủ tục mất nhiều thời gian khiến cho thời gian qua các doanh nghiệp không mặn mà với dự án NƠXH. Do đó, cần cải tiến quy trình thủ tục NƠXH mới mong thu hút nhà đầu tư.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư NƠXH, theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, đã có tiền lệ một doanh nghiệp trên địa bàn xây nhà ở công nhân có tiện nghi tốt, giá rẻ ngang nhà trọ. Tuy nhiên, thời gian dài không được ưu đãi thuế đất, vẫn bị tính như đất kinh doanh dịch vụ, nên dù muốn doanh nghiệp cũng không thể chung tay cùng Nhà nước giải quyết khó khăn nhà lưu trú cho công nhân.

Đánh giá về những tồn tại, hạn chế trong việc phát triển NƠXH thời gian qua, theo UBND TP Hà Nội có nguyên nhân từ các chính sách, văn bản luật chưa kịp thời quy định mới hoặc điều chỉnh, bổ sung các trường hợp phát sinh trong thực tế.

Các khu NƠXH tập trung triển khai chậm do vướng cơ chế, chính sách; việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện.

Cũng theo UBND TP Hà Nội, cơ chế chính sách ưu đãi hiện hành chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH khu vực ngoại thành và NƠXH phục vụ các đối tượng là công nhân, sinh viên.

Theo Bộ Xây dựng, có 6 vướng mắc dẫn đến việc phát triển NƠXH còn hạn chế, đó là: Phát sinh thủ tục xác định tiền sử dụng đất trong khi chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn; thiếu quỹ đất NƠXH độc lập hoặc bố trí không phù hợp vì quy định chủ dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây NƠXH.

Các quy định lựa chọn chủ đầu tư chồng chéo, chưa thống nhất; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư chưa hợp lý; lợi nhuận định mức không vượt quá 10% dẫn đến không thu hút doanh nghiệp; nhiều thủ tục, giấy tờ để xác nhận đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách NƠXH.