Thị trường bất động sản 2022, bức tranh không nhiều gam màu sáng

4 điểm nghẽn của thị trường bất động sản

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam khẳng định, cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng. Theo ông, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số khó khăn chính phải giải quyết trong năm 2023.

Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao. Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

“Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có khuynh hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở TP HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng” - ông Sử Ngọc Khương nhận định.

Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp. Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

“Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà” - ông Khương nói.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH). Theo vị giám đốc cấp cao của Savills, đây là một động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội.

“Ở góc độ khác, chúng ta cũng phải đặt ra câu hỏi liệu phân khúc NOXH có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi vấn đề về nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn còn là thách thức lớn. Để những sản phẩm NOXH thực sự đến được tay người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của Cơ quan Nhà nước là tạo ra những quỹ đất sạch, không vướng mắc về pháp lý cho doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án” - ông Khương phân tích thêm.

Giải quyết vấn đề pháp lý và vốn

Vốn đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam từ 5 nguồn: vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh BĐS; vốn đầu tư nước ngoài; vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán BĐS hình thành ở tương lai; nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại; vốn huy động từ thị trường chứng khoán gồm cổ phiếu và trái phiếu.

Trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó TS. Sử Ngọc Khương cho rằng: “Vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm”.

Dù các kênh vốn trên thị trường khá đa dạng, nhưng hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản. Hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nguồn vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khi một số doanh nghiệp bất động sản bị cơ quan chức năng điều tra sai phạm khi phát hành trái phiếu. Hiện tại, thị trường bất động sản giao dịch suy giảm mạnh, thậm chí không có thanh khoản tại một số khu vực khiến thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn đang phải loay hoay tìm cách duy trì hoạt động.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn. Do đó, chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn “kép” về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng” - PGS.TS Ngô Trí Long nói./.