Giá xăng dầu cao, thêm lý do tăng giá nhà, thị trường có nhiều rủi ro

Nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, giá tăng nhanh sau Covid-19

Trên thị trường đầu tư hiện nay, các kênh đầu tư phổ biến nhất vẫn là vàng, chứng khoán và bất động sản. Trong đó, bất động sản được xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai.

Tuy nhiên, theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam - từ đây đến cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ không nhiều. Việc nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước.

Ngoài ra ông Khương cũng chỉ ra rằng, việc tăng giá bất động sản còn đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, tác động từ cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

"Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở", ông nhận định.

Vị chuyên gia này nhìn nhận, giá bất động sản tăng trong thời gian vừa qua được coi là tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Điều đó có nghĩa giá bất động sản không tăng nóng như các năm trước (tăng một lúc 10-15%) mà giá sẽ tăng vài % hàng tháng. Tuy nhiên, khi nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá 20-25%. Đây chính là diễn biến thị trường trong thời gian qua. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 6 tháng đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng.

"Ở một góc độ khác, thị trường bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả", chuyên gia Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Theo số liệu quý II năm nay Bộ Xây dựng vừa công bố, số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 29 dự án với 6.753 căn, số lượng dự án bằng khoảng 74,4% so với quý I/2022 và bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó tại miền Bắc có 17 dự án với 3.763 căn, tại miền Trung có 9 dự án với 678 căn, tại miền Nam có 03 dự án với 2.312 căn.

Qua số liệu nêu trên, Bộ Xây dựng nhận định nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý II năm nay vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021.

Bất động sản đối mặt nhiều rủi ro

Trong báo cáo nhận định thị trường nửa cuối năm nay vừa công bố, nhóm chuyên gia SSI Research cho rằng, thị trường bất động sản hạ nhiệt. Các động thái mang tính thanh lọc, lành mạnh hóa thị trường bất động sản từ phía Chính phủ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Các động thái này bao gồm việc chấn chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá giao dịch thực tế, phát hành trái phiếu doanh nghiệp tràn lan không rõ mục đích sử dụng, hoặc sử dụng sai mục đích vốn vay ngân hàng...

Tuy nhiên theo chuyên gia SSI, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

SSI Research vạch ra một loạt rủi ro đối với thị trường bất động sản, bao gồm: Tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà (do lãi suất tăng, và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng); kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước; nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng.

Việc tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn cũng là rủi ro mà thị trường phải đối mặt, theo chuyên gia SSI.

Ông Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn.

"Để phát triển một dự án bất động sản các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau", ông Khương đánh giá.

Ngoài ra, chuyên gia này cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3 đến 5 năm.

Vì vậy theo chuyên gia, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

"Với những chính sách của nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội", vị chuyên gia nhận định.

Nguyễn Khánh