Chuyên gia: Ngăn khủng hoảng BĐS là cần thiết nhưng không phải là 'cắt máu'

Lo kéo lùi sự tăng trưởng, hàng vạn lao động mất việc

Thị trường bất động sản đang ở thế khó chồng khó khi những khó khăn về pháp lý chưa được khai thông lại tiếp tục mắc kẹt với vấn đề tín dụng bất động sản. Ông có lo tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài sẽ gây ra những hậu quả lớn khi Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi kinh tế hậu đại dịch?

- Hậu quả chắc chắn có, thậm chí không phải đơn lẻ mà mang tính chất dây chuyền. Như tôi vẫn nói, thị trường bất động sản và thị trường tài chính là hai mặt của một đồng xu. Nếu một mặt thăng hoa, mặt còn lại cũng phát triển.

Ngược lại, trong tình cảnh hiện tại, khi bất động sản rơi vào cảnh khó khăn, hệ quả kéo theo sự trầm lắng, trước mắt là của thị trường tài chính.

Không chỉ thị trường tài chính, sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng lớn. Đơn cử như trong GDP năm 2020, theo thống kê, riêng kinh doanh bất động sản đã đóng góp 4,42% hay gắn liền với bất động sản là ngành xây dựng đóng góp 6,19% trong khi cả lĩnh vực tài chính, ngân hàng và bảo hiểm chỉ đóng góp được 5,37%.

Chúng ta có thể hình dung đơn giản thế này, đơn cử một căn hộ cần đầu tư khoảng 200-500 triệu đồng cho nội thất. Nhân số tiền này với hàng vạn căn hộ trên thị trường, số tiền sẽ là hàng nghìn tỷ đồng doanh thu cùng hàng vạn việc làm cho nền kinh tế.

Bất động sản nếu gặp khó như hiện tại, nền kinh tế không những không được hưởng lợi hàng nghìn tỷ đồng mà rất nhiều người lao động còn bị mất việc làm và thu nhập.

Thực tế đã có nhiều phản ánh về việc buộc phải giảm tốc đầu tư khiến thị trường bất động sản dần có dấu hiệu trầm lắng, hạ nhiệt. Những lo lắng ông vừa nhắc tới có vẻ đang không dừng ở mức cảnh báo?

- Đó chính là điều tôi lo lắng. Dừng dự án, giảm tốc đầu tư chỉ là vế đầu. Các ngành nghề không đòi hỏi nhiều vốn, cơ sở vật chất, quỹ đất, lực lượng lao động lớn thì việc dừng, chuyển hướng hay quay lại kinh doanh khá đơn giản.

Tuy nhiên, với bất động sản, việc phục hồi sẽ tốn nhiều nguồn lực, giá trị cả về tài chính, kĩ thuật, công nghệ… Cái giá phải trả không chỉ với nhà phát triển bất động sản mà cả nền kinh tế bởi sự lãng phí nguồn lực.

Đáng nói nữa là dòng tiền khi gặp tâm lý e ngại sẽ chuyển hướng sang các lĩnh vực cảm giác ít bị hạn chế hơn. Trong điều kiện khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế hậu Covid-19 có hạn, dòng vốn lớn có thể tạo ra hiện tượng dư thừa, kéo theo hệ lụy là giảm hiệu quả đầu tư chung của nền kinh tế.

Ngoài ra, mỗi dự án bất động sản dừng lại hay chậm triển khai do thiếu vốn còn làm lãng phí một nguồn tài nguyên vô giá là đất đai, chưa kể tước đoạt công ăn việc làm của hàng vạn người lao động vốn dĩ đã gặp bao khó khăn trong thời gian dịch bệnh.

Ngăn ngừa khủng hoảng là cần thiết song không phải bằng cách siết nguồn "máu" một cách bất hợp lý

Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 quy định về hoạt động cho vay. Tuy nhiên, một số nội dung trong dự thảo đang khiến cả thị trường hoang mang, lo ngại. Xin hỏi ông một vấn đề được đề cập đến nhiều thời gian qua đó là siết tín dụng bất động sản vào thời điểm này có phù hợp không?

- Thực tế, kinh tế Việt Nam đã gặp rất nhiều khó khăn trong giai đoạn 2020-2021. Phải tới quãng thời gian đầu năm nay, các ngành nghề, lĩnh vực mới dần có dấu hiệu phục hồi. Bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế và về lý, phải nằm trong định hướng phục hồi, phát triển kinh tế xã hội nói chung.

Tuy nhiên, thực tế, bất động sản không những không được hỗ trợ để vượt qua khó khăn mà còn bị kìm hãm sự phục hồi sau quãng thời gian khó khăn.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy khủng hoảng thị trường bất động sản thường là cội nguồn hay tiền đề dẫn đến khủng hoảng tài chính tiền tệ. Bởi thế, ngăn ngừa khủng hoảng thị trường bất động sản là rất cần thiết và đặc biệt quan trọng song không phải bằng cách siết nguồn "máu" một cách bất hợp lý.

Cách làm này có thể khiến thị trường bất động sản đang phục hồi lại đột ngột lâm vào khủng hoảng.

Ông nghĩ vì lý do gì bất động sản phải nhận được cái nhìn định kiến như vậy?

- Vấn đề ở tâm lý thị trường. Thời gian qua, khi nền kinh tế bước vào giai đoạn phục hồi, chúng ta đã quá quan tâm tới các ngành gặp khó khăn nhãn tiền như du lịch, giao thông mà quên đi một bộ phận quan trọng của nền kinh tế là bất động sản.

Nhiều ý kiến đang quá tập trung vào mặt tiêu cực của những thị trường này và áp dụng các biện pháp hạn chế chặt chẽ. Tuy nhiên, khi các mặt tiêu cực, có thể có, chưa được khắc phục trong một sớm một chiều thì những mặt tích cực của những lĩnh vực này đã bị ảnh hưởng. Sự ảnh hưởng ở đây là tâm lý e sợ, lo ngại tham gia thị trường, từ đó tạo ra sự mất cân đối của thị trường, và rộng hơn là nền kinh tế.

Có ý kiến cho rằng, dòng vốn không dành cho bất động sản có thể chảy sang sản xuất kinh doanh, tạo ra vật chất cho xã hội và điều ấy là tích cực, thưa ông?

- Chưa nói dòng vốn đổ về đâu, có thẩm thấu được không hay lãng phí như tôi đề cập ở trên nhưng điều tôi không tán thành là cách nhìn, là tư duy về bất động sản. Chúng ta phải hiểu rằng, sản phẩm bất động sản cũng là sản phẩm vật chất như nhà xưởng, văn phòng, cơ sở hạ tầng thiết yếu cho nền kinh tế, đặc biệt là đáp ứng một trong những nhu cầu thiết yếu của con người là nhu cầu về nhà ở.

Vận hành bất động sản là cả một hệ thống khổng lồ, với nguồn lực tài chính, kĩ thuật, công nghệ lớn. Thế nên, bất động sản không nằm ngoài sản xuất kinh doanh và tư duy đánh đồng bất động sản với các ngành phi sản xuất là không đúng.

Cũng vì cái nhìn thiên lệch này mà chúng ta cứ phải bàn qua tính lại việc siết như thế nào với bất động sản. Thế nên, theo tôi, để quản lý, trước hết ta phải đặt lại vị trí, vai trò của bất động sản trong nền kinh tế, đó là một bộ phận của sản xuất, kinh doanh để khuyến khích, tạo điều kiện phát triển một cách lành mạnh, bền vững.

Những doanh nghiệp uy tín, có năng lực, dự án tốt, hiệu quả vẫn cần được khơi thông dòng vốn để thực sự đóng góp vào quá trình phục hồi và phát triển của nền kinh tế.

- Xin cảm ơn ông!

Nguyễn Khánh