Thị trường bất động sản thổ cư nội đô: Giá cao, thanh khoản thấp

Bất động sản thổ cư (bất động sản nội đô trung tâm phố, thành phố, huyện, thị xã), là những bất động sản đang được sử dụng, khai thác và có dòng tiền ổn định.

Nhà thổ cư hiện nay được chia thành 3 loại tùy theo vị trí. Vị trí thứ nhất là những căn nhà nằm tại mặt đường, mặt phố. Vị trí thứ 2 là những căn nhà mặt ngõ và vị trí 3 là những căn nhà nằm tại các ngách.

Các căn nhà mặt phố nằm tại các trục đường lớn, giao thông thuận thiện thường thu hút lượng khách vãng lai lớn đến cửa hàng nên có giá trị sử dụng, giá trị khai thác cao hơn. Do vậy, mức giá thường cao hơn nhiều so với các căn nhà nằm tại mặt ngõ, mặt ngách.

Ông Nguyễn Chính Phương, đại diện Tập đoàn Nhà phố Việt Nam chia sẻ lý do bất động sản thổ cư nội đô có giá cao, nhưng thanh khoản hạn chế.

Ảnh hưởng bởi làn sóng đầu tư bất động sản

Phân khúc nhà thổ cư tăng giá là do ảnh hưởng bởi làn sóng tăng giá chung từ thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thời gian qua, trào lưu đầu tư bất động sản diễn ra mạnh mẽ, cùng với lo ngại về vấn đề lạm phát, các nhà đầu tư đổ tiền vào bất động sản để tích lũy và coi đó là kênh trú ẩn an toàn.

Nguồn cung khan hiếm

Quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp kéo theo nguồn cung về nhà thổ cư ngày càng trở nên khan hiếm. Đây là một trong những lý do khiến nhà thổ cư luôn nằm trong danh sách các loại hình bất động sản "hot" và giữ được giá.

Giá trị vô hình

Giá trị của bất động sản thổ cư được cấu thành từ giá trị vô hình và giá trị hữu hình. Giá trị hữu hình là giá trị để ở, giá trị sử dụng, cho thuê. Giá trị vô hình là các giá trị về mặt tinh thần, cảm xúc. Nhiều người chọn mua căn nhà đơn giản vì dãy phố có cây hoa lan đẹp, vì ngôi nhà đón gió hướng Đông Nam mát mẻ hoặc quay lại mua ngôi nhà vì ở đó lưu giữ nhiều kỷ niệm đẹp từ thế hệ trước. Các yếu tố vô hình góp phần làm tăng thêm giá trị bất động sản thổ cư nội đô.

Giá nhà thổ cư tăng cao nhưng thanh khoản vẫn thấp

Mức giá chào bán một số căn nhà thổ cư hiện nay tăng rất cao, dẫn đến quá khả năng chi trả của nhiều người, nên khó để thanh khoản được.

Người bán định giá nhà theo cảm tính

Đặc thù của phân khúc bất động sản thổ cư trong nội đô hiện nay là sản phẩm hiện hữu, được định giá bởi từng cá nhân, chủ thể nên giá không theo mặt bằng chung.

Bất động sản dự án hay đất phân lô bán nền là những sản phẩm hình thành trong tương lai, được định giá bởi tổ chức nên thường có mức tương đương nhau.

Một số chủ sở hữu nhà thổ cư hiện nay thường bắt chước cảm tính của người khác và theo cảm tính của mình, không theo giá mặt bằng chung. Việc này dẫn tới tình trạng nhiều căn nhà được chào bán với mức giá khác nhau mặc dù cùng trên nằm trên một con phố và có diện tích như nhau.

Tùy thuộc vào mục đích thanh khoản

Để phân khúc nhà phố nội đô thanh khoản được còn phụ thuộc vào mục đích và tính bức bách của người bán.

Nhiều người hiện nay chào bán nhà với tâm lý được bán chơi, rẻ để đấy và thay đổi giá theo tuần, thậm chí là theo ngày. Nhu cầu chưa bức bách thì giá trị bất động sản sẽ còn được đẩy lên cao hơn và ngược lại.

Do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, giá trị cho thuê của những căn nhà tại vị trí thứ 1 bị giảm sút nghiêm trọng. Hiện nay, sản xuất, dịch vụ chưa phục hồi hoàn toàn thì những căn nhà ở vị trí 1 sẽ rất khó thanh khoản trong giai đoạn này. Những căn nhà ở vị trí thứ 2 thanh khoản dễ và tốt hơn. Vì xét cùng một mức giá, nếu mua nhà ở vị trí 2 người mua sẽ nhận được nhiều lợi ích hơn: Cho thuê dễ hơn, diện tích rộng hơn.

Trường Thịnh