Thế chấp quyền sử dụng đất: “Sổ đỏ” ghi “hộ gia đình” gặp khó

Đơn cử, về xác định chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất với tổ chức tín dụng. Theo quy định của khoản 2, Điều 101 Bộ Luật dân sự 2015, việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Khoản 29 Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã đưa ra 3 tiêu chí xác định hộ gia đình sử dụng đất gồm: là người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; đang sống chung; có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ nào để xác định tiêu chí “đang sống chung” thì chưa có hướng dẫn cụ thể.

Thực tế, khi xác minh chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có nhiều cách hiểu khác nhau. Ví dụ trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có nhiều quan điểm khác nhau. Có cơ quan xác định thành viên hộ gia đình căn cứ vào hộ khẩu tại thời điểm hộ gia đình được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN. Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng chỉ căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình là chưa đủ mà cần có “xác nhận sống chung” của UBND cấp xã. Đồng thời trong nhiều trường hợp, con dâu, con rể của chủ hộ không có tên trong hộ khẩu nhưng thỏa mãn các điều kiện sống chung, có mối quan hệ hôn nhân với các thành viên trong hộ gia đình thì vẫn được coi là thành viên hộ gia đình sử dụng đất…

Thực tế, khi xác minh chủ thể là hộ gia đình trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có nhiều cách hiểu khác nhau

Việc hiểu và áp dụng không thống nhất dẫn đến nhiều trường hợp hợp đồng công chứng xác định chủ thể nhưng khi đi đăng ký thế chấp thì cơ quan đăng ký không đồng ý, hoặc hộ gia đình không thể xin xác nhận các thành viên đang sống chung, xin xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, cấp GCN, có nguy cơ dẫn đến tình trạng một số khoản vay có tài sản đảm bảo có thể thành không có tài sản đảm bảo (nguy cơ bị Tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu vì giao dịch bảo đảm thiếu chữ ký của thành viên hộ gia đình), ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của tổ chức tín dụng nhận bảo đảm.

Một vấn đề khác vướng mắc là quyền khác đối với bất động sản (BĐS). Cụ thể, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với BĐS liền kề. Điều 11 Nghị đình 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định tài sản thuộc sở hữu của chủ thể quyền bề mặt quy định tại khoản 2 Điều 271 của Bộ luật Dân sự được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; hoa lợi, lợi tức hoặc tài sản khác có được từ việc khai thác, sử dụng tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên, Điều 95, Luật Đất đai quy định về các trường hợp đăng ký, đăng ký biến động về đất đai, hiện chỉ nêu trường hợp đăng ký đối với trường hợp “xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề”. Do đó, để các tổ chức tín dụng có cơ sở thẩm định, đánh giá tài sản thế chấp, cần xem xét sửa đổi theo hướng xác định tài sản là QSDĐ bao gồm các quyền khác đối với QSDĐ trên đất.

Về thông tin ghi trên GCN, tại điểm g, khoản 1, điều 179 Luật Đất đai có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Trong thực tế, các ngân hàng gặp nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình được cấp GCN mà trên đó ghi nguồn gốc “công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”; “Nhận chuyển nhượng QSDĐ như Nhà nước giao đất không thu tiền”… không thể xử lý được tài sản đảm bảo.

Một vấn đề khác về thời hạn sử dụng đất, theo Điều 126 Luật Đất đai và Điều 74 Nghị định 43, cơ chế gia hạn tự động chỉ áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Khoản 30, Điều 3 Luật Đất đai có giải thích cụm từ cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ việc sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

Tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về quyền xác nhận cho UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận. Tuy nhiên, không quy định có tiêu chí cụ thể xác định ai là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc không có tiêu chí rõ ràng có thể dẫn tới sự dễ dãi hoặc lạm quyền do tiêu chí để xác định ai là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp có ý nghĩa quan trọng vì chỉ người đáp ứng được điều kiện mới được hưởng quyền gia hạn tự động đối với đất nông nghiệp được giao…

Trường Giang