Chuyên gia vạch hệ lụy lớn khi siết tín dụng bất động sản

Gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã điều hành các tổ chức tín dụng siết chặt việc cấp vốn cho các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, bao gồm đầu tư hay kinh doanh bất động sản.

Đề cập về vấn đề này trong báo cáo vừa phát hành, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội, nhận định, nếu kéo dài, siết tín dụng sẽ tạo ra ảnh hưởng không tốt đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.

Sẽ la liệt dự án "đắp chiếu"?

Hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.

Về phía chủ đầu tư/nhà phát triển, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ hữu hiệu để triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Bởi vậy theo bà Vân, khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, gây lãng phí cho xã hội, làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng đến các ngành nghề liên quan khác như xây dựng, vật liệu xây dựng hay nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ sụt giảm khi nhiều dự án chưa hoàn thiện thi công, giảm nguồn cung.

Đối với người mua nhà để ở, bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Do vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực nhưng không đủ tiềm lực tài chính cũng sẽ cần nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng. Do đó, siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay cho đối tượng có nhu cầu nhà ở thật.

"Khi cung cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng", vị chuyên gia lo ngại.

Bà này cũng chia sẻ thêm, hiện nay, ngành bất động sản đang chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, trong đó bao gồm siết chặt tín dụng. Điều này có thể khiến thị trường hoạt động chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản sẽ cần những chiến lược, công cụ khác từ phía cơ quan chính quyền.

Có thể gây ra rủi ro vĩ mô

Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng có vai trò thúc đẩy nền kinh tế và có liên hệ mật thiết tới nhiều ngành nghề lớn như du lịch, tài chính, xây dựng… Bởi vậy, để phát huy đúng vai trò của lĩnh vực bất động sản và không gây ra rủi ro vĩ mô là một bài toán cần được giải quyết kịp thời.

Cụ thể chuyên gia Savills cho rằng, thay vì siết chặt tín dụng, các ngân hàng thương mại có thể kiểm soát chặt chẽ những nhóm đối tượng được tiếp cận nguồn vốn vay, từ cả phía chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà.

Cụ thể, ngân hàng nên đánh giá uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, bản thân chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn này cũng cần được xem xét kỹ lưỡng. Từ đó, ngân hàng có thể đảm bảo các dự án sẽ được triển khai đúng thời hạn và có đủ dòng tiền để trả các khoản vay và nợ gốc.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra mục đích và khả năng tài chính của đối tượng người mua nhà để tránh những rủi ro phát sinh trong quá trình xử lý các khoản vay nợ.

Quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến sự đình trệ các dự án bất động sản đang và chuẩn bị triển khai. Bởi vậy, cơ quan chức năng và các tổ chức tín dụng cần đưa ra những giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng tới quá trình tăng trưởng lành mạnh của thị trường bất động sản.

Nhiều chuyên gia cũng lên tiếng chỉ ra những hệ lụy lớn khi thắt chặt một cách "cứng nhắc" vốn tín dụng vào bất động sản. GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng việc siết tín dụng sẽ càng làm thiếu nguồn cung và gây ra sốt giá nhiều hơn. Do vậy, việc cần làm cần rà soát lại toàn bộ các dự án để việc siết có chọn lọc.

Theo đó, đối với dự án hình thành trong tương lai, chủ đầu tư không có năng lực thực hiện thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng vì sợ nợ xấu. Dự án nào đã hình thành trên thực tiễn và nhà đầu tư có năng lực tốt thì phải tiếp tục bơm vốn để dự án được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho biết, giải bài toán giảm giá bất động sản bằng cách "chặn" đứng tín dụng, chưa ghi nhận thị trường nào làm hiệu quả được. Một điều rủi ro hơn, theo vị này, khi giao dịch giảm do tác động từ siết tín dụng thì lượng tồn kho tăng mạnh. "Chúng ta không giải quyết được việc tăng giá mà còn tồn lượng tiền trong bất động sản nhiều hơn nữa thì thị trường càng khó khăn", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Khi đề cập tới việc siết tín dụng vào bất động sản, chuyên gia cũng lấy dẫn chứng kinh nghiệm về thị trường Trung Quốc. Cuối năm 2020, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc bắt đầu chao đảo sau khi giới chức nước này ban hành chính sách "3 lằn ranh đỏ". Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết họ đã không nhận được các khoản tín dụng mới từ các ngân hàng mặc dù các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhiều lần đảm bảo rằng lĩnh vực BĐS sẽ không bị vỡ nợ và sẽ yêu cầu các ngân hàng gia hạn các khoản vay.

Tuy nhiên, báo chí quốc tế đưa tin vừa qua, nhà chức trách Trung Quốc đã phải thúc đẩy quá trình phục hồi thị trường bất động sản bằng nhiều biện pháp, sau khi nhận thấy nền kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ hệ lụy của việc thắt nguồn vốn vào bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nếu thông tin chính xác, thì có thể thấy họ đang dần rút kinh nghiệm. Tuy nhiên, việc "sửa sai" muộn màng đang khiến đà hồi phục của thị trường bất động sản nước này diễn ra chậm và mang tới những cảnh báo đỏ cho nền kinh tế của đất nước tỷ dân.

Theo các chuyên gia, bài học từ thị trường Trung Quốc là rất đắt giá để các nhà hoạch định chính sách tại Việt Nam có thể soi chiếu và tránh đi vào vết xe đổ khi nguồn vốn cho lĩnh vực quan trọng này bị bóp nghẹt.

Nguyễn Mạnh