Cảnh báo trái phiếu địa ốc, có nơi phát hành gấp 40 lần vốn chủ sở hữu

Bộ Xây dựng vừa tiếp tục có những cảnh báo liên quan tới việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản.

Dẫn thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu, Bộ Xây dựng cho biết trong quý I năm nay có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Kể từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành).

Trong đó, nhóm bất động sản vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

"Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường", Bộ Xây dựng nhận định.

Bộ Xây dựng cho biết lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu.

Trong khi đó, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 - 5 năm). Đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án, thường thời gian triển khai dự án dài hơn, trên 5 năm);

Thêm nữa, tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Để hướng tới thị trường lành mạnh hơn, Bộ Xây dựng kiến nghị việc nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đồng thời Bộ này cho rằng cần theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các bộ ngành tiếp tục nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, thuế, tín dụng, kinh doanh bất động sản… để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó cũng cần theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Trước đó, lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng lên tiếng cho rằng sau khi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước yêu cầu hủy bỏ 9 lô trái phiếu đã phát hành của Tập đoàn Tân Hoàng Minh với tổng trị giá trên 10.000 tỷ đồng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã trải qua một bước ngoặt mới, với sự kiểm soát nghiêm ngặt và nhiều cảnh báo từ các cơ quan chức năng.

TPDN đã trải qua 4 năm phát triển mạnh mẽ với giá trị phát hành bùng nổ, đạt hơn 700.000 tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước năm 2021.

Tuy nhiên, gần một nửa giá trị TPDN bất động sản là không có tài sản đảm bảo. Việc có tài sản đảm bảo là không bắt buộc, nhưng đó là một trong những điều kiện tạo nên uy tín của doanh nghiệp cũng như TPDN đó phát hành nhằm đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư (trái chủ), Hội Môi giới cho biết.

Cũng theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, điều khiến các cơ quan quản lý thị trường lo ngại về thị trường TPDN nói chung, TPDN bất động sản nói riêng bao gồm việc doanh nghiệp sử dụng trái phiếu không đúng mục đích, dẫn đến rủi ro cho trái chủ; Doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, thông tin tới trái chủ không đầy đủ và minh bạch;

Hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân, những người không có đủ kiến thức và kinh nghiệm để tham gia thị trường TPDN vốn bất bình đẳng thông tin và chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng gây lo ngại.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Hội, về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, trao cơ hội đầu tư đa dạng cho các nhà đầu tư. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường TPDN Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn.

Nguyễn Mạnh