3 yếu tố lớn có thể khiến thị trường bất động sản tăng chậm lại

Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.

Bất động sản sẽ chậm lại trong ngắn hạn

Thị trường bất động sản sôi động khi được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng trong 2 năm Covid-19 vừa qua. Song bước sang quý I năm nay với nhiều biến động, tôi nhận được nhiều câu hỏi hơn với nội dung kiểu: Bất động sản có tiếp tục là kênh đầu tư hút vốn, thị trường có đang chậm lại, tính thanh khoản ra sao, đầu tư thời điểm này có thích hợp…?

Rất khó để khẳng định thị trường bất động sản đã không còn sốt nóng, song tôi cho rằng trong thời gian sắp tới thị trường bất động sản sẽ xuất hiện một số xu hướng đáng chú ý sau: Giao dịch ngày càng chậm lại, giá bất động sản duy trì đà tăng trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt, áp lực lạm phát làm tăng nhu cầu đầu tư vào bất động sản.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang chịu tác động bởi một loạt yếu tố như áp lực tăng giá, lạm phát ngày tăng cao, nguồn vốn (bao gồm cả tín dụng, trái phiếu) bị siết chặt. Những yếu tố này có thể khiến thị trường bất động sản hoạt động chậm lại trong ngắn hạn.

Câu hỏi đặt ra là khi nào thị trường sẽ hết chậm lại? Điều này phụ thuộc vào 3 yếu tố tác động đến thị trường như tôi nói trên. Trước hết, nguồn cung trên thị trường cần được sớm cải thiện bởi yếu tố này đóng vai trò rất quan trọng.

Thứ hai là sự ảnh hưởng của những biến động kinh tế thế giới, căng thẳng địa chính trị và mức độ lạm phát.

Đặc biệt, hiện nay vấn đề về nguồn vốn cũng rất được quan tâm trong bối cảnh các ngân hàng thắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản. Việc siết chặt tín dụng bất động sản có thể khiến thị trường gặp khó khăn trong một khoảng thời gian nhất định và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản.

Những nỗi lo lớn với doanh nghiệp bất động sản

Chỉ trong 3 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với nhiều biến động lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của họ trong thời gian tới.

Cụ thể trong nửa đầu năm nay, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc; trong khi đó, Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Các biện pháp thắt chặt khác dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian tới.

Theo Nghị quyết 11 của Chính phủ được ban hành ngày 30/1/2022, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các ngân hàng thương mại ưu tiên tín dụng vào các lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, hoặc các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Các ngân hàng thương mại thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT và trái phiếu doanh nghiệp. Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm nay.

Nguồn cung hạn chế trong khi việc vay để đầu tư, để mua bất động sản khó khăn hơn. Đây là lý do chúng tôi đánh giá thị trường sắp tới có thể tương đối trầm lắng. "Trầm lắng" ở đây không phải là rớt giá, thậm chí giá vẫn sẽ tăng. Trầm lắng ở đây là giao dịch có thể ảm đạm bởi những áp lực về giá, về nguồn cung, về việc thắt chặt vốn vay.

Nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong việc đầu tư vào thời điểm này vì giá bất động sản đang ở mức cao, trong khi khó sử dụng các đòn bẩy tài chính. Theo góc nhìn của tôi, việc cùng lúc siết chặt các nguồn vốn đổ vào bất động sản nên được cân nhắc bởi điều này không chỉ tác động tới doanh nghiệp mà còn cả với phía người mua bất động sản với mục đích không phải đầu cơ.

Vừa qua, thị trường bất động sản cũng chịu những tác động không nhỏ với những thông tin tiêu cực về trái phiếu doanh nghiệp. Các sự kiện này đã tác động đến rủi ro thanh khoản của các bên phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, cụ thể là những tổ chức tài chính như các công ty chứng khoán và ngân hàng.

Không chỉ vậy, việc lãnh đạo doanh nghiệp bị tạm giam do liên quan tới những vi phạm trong phát hành trái phiếu đã tác động về mặt tâm lí đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên đây không phải là trường hợp mang tính đại diện cho hình ảnh thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường của nhiều doanh nghiệp, của nhiều nhà đầu tư chân chính khác chứ không phải của một vài cá nhân này.

Biến động giá bất động sản trong lạm phát

Lạm phát cũng là yếu tố rất lớn định hình thị trường bất động sản thời gian tới. Phân tích của Savills World Research đã chỉ ra nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị…

Theo lý thuyết, trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có.

Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Chính vì vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong 9 - 12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.

Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và tính pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

Ở góc độ vĩ mô, giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Khi lạm phát, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp còn hạn chế sau đại dịch Covid-19.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam

04/05/2022