Chuyên gia lo ngại về kịch bản bất ngờ vụ đấu giá đất cao bất thường

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Bất động sản TPHCM (HoREA) - vừa đưa ra những quan ngại về một số tác động bất lợi từ các phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm hôm 10/12 vừa qua.

Theo ông Châu, kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trước hết, nó tác động đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TPHCM.

Cụ thể khi giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm thành phố. Nhưng rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới "tạm nộp" tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh "ngồi trên đống lửa", nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.

"Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1 có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường", ông Châu nói.

Lãnh đạo HoREA chỉ ra rằng, đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", "dừng" bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

"Tuy nhiên, giá đất quá cao thoát ly giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Đáng lưu ý, vị chuyên gia quan ngại về việc một số doanh nghiệp có thể "lợi dụng" giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Cũng theo ông Châu, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng "bình thông nhau" gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TPHCM.

Hiện nay, TPHCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Với giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại thành phố.

Ngoài ra ông Châu cho biết, giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể "gây khó" cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và "gây khó" cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3 ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 06 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 02 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

Bên cạnh đó, thành phố còn đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ Lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Hiện nay, cũng có vài chục dự án nhà ở thương mại của các doanh nghiệp đang chờ thực hiện thủ tục tính "tiền sử dụng đất".

Nguyễn Khánh