Những điểm khó quên và khó hiểu trên thị trường địa ốc 2021

Cuộc đấu giá vô tiền khoáng hậu, xác lập kỷ lục mới về giá đất

Một từ khóa nổi bật nhất khi nói về thị trường địa ốc năm 2021 đó là "đấu giá đất Thủ Thiêm". Cuộc đấu giá được coi là "vô tiền khoáng hậu" khi mức giá thắng lên đến gần 2,5 tỷ đồng/m2 - đắt hơn so với nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Người thắng cuộc là một đại gia nổi tiếng với những sản phẩm bất động sản cực kỳ đắt đỏ - ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Ngay sau khi thông tin về cuộc đấu giá ầm ĩ trên các phương tiện đại chúng, nhiều người còn ví vụ đấu giá với mức giá kỷ lục như "cơn địa chấn" với thị trường. Bên cạnh mặt tích cực khi ngân sách thu về một khoản "khổng lồ" thì vẫn còn nhiều lo ngại về những tác động tiêu cực của vụ đấu giá đất lên thị trường nói chung.

Bộ Xây dựng mới đây cũng nhắc đến một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Có trường hợp cao bất thường tác động tiêu cực đối với thị trường nhà ở.

Trước thông tin về vụ đấu giá kỷ lục này, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Công điện 1767 về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua. Theo đó yêu cầu các bộ ngành có liên quan kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Sốt đất từ Bắc vào Nam

Đầu năm 2021, thị trường xôn xao về những cơn sốt đất bùng phát trên diện rộng khắp các tỉnh thành từ Bắc vào Nam. Đến gần cuối năm, cơn sốt đất một lần nữa lại trở lại.

Còn nhớ, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, giá đất tăng tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin. Đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau mỗi tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 3, thị trường "xì hơi". Mức độ quan tâm đối với bất động sản sau khi đạt đỉnh trong tháng 3 đã có sự điều chỉnh trong tháng 4. Do ảnh hưởng đợt dịch bùng phát lần thứ 4, thị trường như "nén" lại.

Sau khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bắt đầu "nóng" trở lại. Cơn sốt đất cuối năm ngày càng lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Có nơi ghi nhận tăng gấp đôi, gấp 3 hồi đầu năm như ở Kỳ Anh, Hà Tĩnh...

Trước những diễn biến phức tạp của thị trường, lãnh đạo Bộ Xây dựng ký văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đánh giá, kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản và tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản, minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

Phân lô bán nền tràn lan

Năm 2021, tình trạng phân lô bán nền tràn lan chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều nơi xuất hiện tình trạng này với những diễn biến phức tạp như ở Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng). Theo phản ánh, có tới 100 dự án đã và đang thi công các hạng mục và chào bán rầm rộ. Ở Bảo Lâm, số dự án ít hơn nhưng diện tích dự án lại lớn hơn, nhiều dự án áp sát rừng.

Nhiều dự án bất động sản trái phép đang rầm rộ thi công là những đại dự án có diện tích hơn 10 ha, thậm chí 41 ha (gấp 1,4 lần khu trung tâm Hòa Bình - Đà Lạt), có dự án nằm ngay trong trung tâm TP Bảo Lộc. Ngoài ra có tình trạng một số "dự án" bất động sản thực hiện không đúng quy hoạch, xẻ đồi chè để phân lô, bán nền tràn lan thời gian qua, vi phạm nghiêm trọng về kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, không chỉ ở Lâm Đồng, ở các vùng ven Hà Nội, tình trạng này cũng đang diễn ra rầm rộ. Các khu đất ở nông thôn, đất ở kết hợp đất trồng cây lâu năm đang được một số doanh nghiệp, người dân trong vùng đứng ra mua gom, sau đó làm đường vào để phân lô, bán nền.

Tương tự, tại Khánh Hòa, thời gian vừa qua, một số khu vực trên địa bàn tỉnh này cũng xảy ra hiện tượng sốt ảo và tình trạng phân lô bán nền, lập dự án ma… Đơn cử, trên địa bàn huyện Cam Lâm có một số trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

UBND tỉnh Khánh Hòa sau đó phải yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có…

Lệch pha cung cầu nghiêm trọng

Đợt Covid-19 lần thứ tư được coi như tác nhân khiến hàng loạt nghịch lý trên thị trường bất động sản năm 2021 trở nên nghiêm trọng. Trong đó sự lệch pha về cung cầu bị đẩy lên đỉnh điểm.

Trong báo cáo tổng kết ngành xây dựng năm 2021, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản đang trong tình trạng lệch pha cung cầu. Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đang rất bức thiết nhưng rất ít những dự án đầu tư cho phân khúc này.

Năm nay, căn hộ hạng C (phân khúc bình dân) gần như biến mất hẳn tại một số thành phố lớn. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, cùng với những tác động từ dịch bệnh khiến thị trường bất động sản ngày càng tăng giá "khủng khiếp" khiến căn hộ bình dân không được chủ đầu tư mặn mà.

HoREA còn chỉ ra rằng, các chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hóa lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19. Thêm nữa, thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung, cao cấp.

Theo các chuyên gia, sau các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hôm 10/12 với mức giá lập đỉnh 2,45 tỷ đồng/m2, tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở tại TPHCM có thể bước vào giai đoạn căng thẳng hơn trước.

Người cho thuê nhà đến 100 triệu đồng/năm "thoát" đóng thuế

Thông tư 100 sửa đổi Thông tư 40 hướng dẫn thuế thu thuế với hộ và cá nhân kinh doanh được ban hành cuối năm 2021. Thông tư này quy định, nếu phát sinh doanh thu không trọn một năm 100 triệu đồng trở xuống từ cho thuê nhà không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Nếu người đi thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không dựa trên doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Trước đó, Thông tư 40 ban hành hồi tháng 6 từng gây tranh cãi liên quan đến cách thu thuế người cho thuê tài sản như cho thuê nhà. Thông tư cho biết, doanh thu để xác định tiền thuế là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản. Kể cả doanh thu cho thuê trong một năm dương lịch không đủ 100 triệu đồng nhưng nếu cho thuê vắt sang năm thứ hai, tính trung bình mỗi tháng có doanh thu hơn 8,3 triệu đồng thì chủ nhà vẫn phải đóng thuế.

Tuy nhiên, trái với văn bản đã ban hành khi đó, Tổng cục thuế khẳng định, cá nhân cho thuê doanh thu năm dưới 100 triệu đồng không phải đóng thuế. Thông tư 100 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2022.

Cơn lốc trái phiếu bất động sản

Theo số liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế 11 tháng đầu năm ghi nhận 826 đợt phát hành TPDN trong nước với tổng giá trị lên tới 495.000 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ 2020. Các doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành nhiều nhất với tổng cộng 187.160 tỷ đồng, trong đó khoảng 30% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, tăng so với tháng trước. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 4,5-13%/năm.

Doanh nghiệp bất động sản "nổi tiếng" trên thị trường với mức lãi suất cao, có nơi còn chào lãi suất lên tới mức khó tin - 18%. Tuy nhiên, câu chuyện về "bom nợ Evergrande" đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp. Riêng nhóm trái phiếu bất động sản, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành.

Giới chuyên gia nhận định, đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Đáng lưu ý, liên tiếp gần đây, Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành đã có những động thái nhằm siết chặt, tăng kiểm soát, tạo ổn định và minh bạch thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Việc kiểm soát thị trường trái phiếu để tạo sự phát triển lành mạnh, bền vững là cần thiết. Tuy nhiên, những động thái này cũng được cho có tác động không nhỏ tới việc huy động nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thua lỗ nhưng cổ phiếu tăng vọt

Kết quả kinh doanh thụt lùi, làm ăn thua lỗ triền miên, nhưng giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản lại tăng vọt là điểm khó quên khi nói về thị trường 2021.

Nhiều ý kiến cho rằng, đây là kết quả từ "cơn điên" của sóng đầu cơ trong năm Covid-19 thứ hai. Phần lớn dòng tiền đổ vào thị trường hiện nay hầu hết là đến từ các nhà đầu tư mới (nhà đầu tư F0).

Theo đó, các nhà đầu tư F0 tham gia thị trường thường không để ý đến báo cáo tài chính cũng như kết quả kinh doanh của doanh nghiệp mà chỉ "đánh theo sóng" với mong muốn "chốt lời" nhanh nhất.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư cần hết sức cảnh giác đối với các cổ phiếu có nội tại không tốt nhưng thị giá và khối lượng tăng mạnh. Bởi những cổ phiếu này hoàn toàn có thể xảy ra hiện tượng phân phối và gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Do đó, nhà đầu tư trước khi tham gia nên tìm hiểu kỹ về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp, lựa chọn những điểm mua tối ưu và có một phương án quản trị rủi ro chặt chẽ để tránh rơi vào "cái bẫy" của những cổ phiếu rác.

Nguyễn Khánh (tổng hợp)