Evergrande, Kaisa "ngã đài", giới địa ốc Hồng Kông tranh thủ "chớp" món hời

Evergrande, Kaisa "ngã đài", giới địa ốc Hồng Kông chớp cơ hội thâu món hời

Cuộc chiến giữa các nhà đầu tư bất động sản Trung Quốc đại lục và Hồng Kông đã bắt đầu từ năm 2016. Khi đó, Lui Che-woo, một trong những người giàu nhất Hồng Kông, chủ sở hữu của hàng loạt khách sạn, chung cư và sòng bạc, đã để vuột mảnh đất đắt giá nhất Hồng Kông thời đó - khu gần sân bay Kai Tak vào tay HNA Group - chủ sở hữu một trong những hãng hàng không hàng đầu Trung Quốc Hainan Airlines với mức giá kỷ lục 8,84 tỷ HKD (tương đương 1,13 USD). Sau đó, chỉ trong vòng 4 tháng, HNA tiếp tục "săn đất" và kết thúc bằng việc sở hữu 4 lô đất đắc địa, mỗi lô đều lập kỷ lục giá mới.

Ông Lui đã cho biết: "Các công ty đại lục có khả năng làm điều đó, nhưng chúng tôi thì không". Ông còn nói thêm dòng tiền đổ về từ Trung Quốc đại lục đã "bóp méo" giá đất của thành phố.

Lo lắng của Lui Che-woo là lo lắng chung của các doanh nhân, các công ty bất động sản tại Hồng Kông bởi mối đe dọa từ đơn vị phát triển dự án của Trung Quốc đại lục đang ngày càng gia tăng, một phần bởi họ có điểm tựa tài chính vững chắc từ các hoạt động tài chính "ăn liền" - và đôi khi là trái phép.

Wang On Properties Limited, một đơn vị phát triển dự án được định giá 1,3 tỷ USD Hồng Kông, nhận thấy quỹ đất của Hồng Kông không còn là sân chơi của riêng họ, nên đã chuyển sang cải tạo các căn hộ cũ.

Nick Tang Ho-hong, giám đốc điều hành của Wang On, con trai của Tang Ching-ho, cổ đông kiểm soát của công ty, giải thích: "Sự cạnh tranh khốc liệt về đất đai là điều khó tránh khỏi trong các cuộc đấu thầu của chính phủ và những người chơi nhỏ như chúng tôi khó có thể có được những vị trí đắc địa".

Trường hợp tương tự cũng xảy ra với Far East Consortium International, một nhà phát triển quy mô trung bình với vốn hóa 6,2 tỷ HKD. Công ty này nhận thấy họ hoàn toàn không thể chi trả nổi bất kỳ mảnh đất nào ở Hồng Kông nên đã tiến hành thay đổi chiến lược tăng trưởng ra nước ngoài để tìm kiếm bất động sản ở Australia, Singapore và Anh.

ĐUA NHAU THÂU TÓM ĐẤT ĐAI

Tập đoàn HNA, có trụ sở tại thủ phủ Hải Khẩu của tỉnh Hải Nam, không phải là công ty đầu tiên và cuối cùng của Trung Quốc đại lục tìm kiếm bất động sản ở Hồng Kông. Vào thời điểm HNA bổ sung lô đất thứ tư tại khu Kai Tak vào danh mục đầu tư của mình vào tháng 3/2017, các nhà phát triển có trụ sở tại Trung Quốc đã sở hữu nửa số lô đất tại khu vực được chỉ định là khu thương mại trung tâm thứ hai của Hồng Kông, chiếm 53% tổng diện tích và 62% giá trị.

Ở những khu vực khác tại Hồng Kông, các nhà phát triển đại lục đang thi nhau thâu tóm đất đai đồng thời gửi vốn vào các tài sản cố định của thành phố nhằm giải quyết vấn đề khi đó: đồng nhân dân tệ mất giá.

Yan Yuejin, Giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc có trụ sở tại Thượng Hải cho biết: "Tài sản ở Hồng Kông có tính thanh khoản cao hơn so với tài sản ở Trung Quốc đại lục, đặc biệt là tài sản ở các thành phố ở cấp thấp hơn. Đây là cứu tinh cho các nhà phát triển Trung Quốc đang vật lộn để tồn tại qua thời điểm khó khăn của bất động sản Trung Quốc".

Các nhà phát triển dự án tới từ Trung Quốc đại lục đã mua bảy dự án mỗi năm trong các chương trình bán đất năm 2016 và 2017 của chính quyền Hồng Kông và các thương vụ này thường có mức giá cao hơn hẳn so với giá thị trường. Điều này khiến giới thượng lưu của thành phố vô cùng lo ngại, một số còn muốn trực tiếp phản ánh điều này tới chính phủ Trung Ương.

Ông Lau Shui-kai - Phó chủ tịch Hiệp hội Hồng Kông và Macau - chính thức cho biết: "Các nhà phát triển lớn của Hồng Kông có rất nhiều cách để trình bày quan điểm của họ tới Bắc Kinh qua Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc (NPC), hoặc thông qua các quan chức Trung Quốc tại thành phố."

Chính vì thế, tình hình đã thay đổi. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc và các cơ quan quản lý tài chính bắt đầu "đàn áp" các thương vụ mua lại bằng đòn bẩy (một hình thức mua lại và sáp nhập doanh nghiệp bằng nguồn tài chính đi vay) từ năm 2017 bằng cách buộc tập đoàn HNA phải xử lý tất cả tài sản của mình.

Chỉ trong vài tháng sau khi mua, HNA đã phải bán lại cả 4 lô đất ở Kai Tak cho các nhà phát triển ở Hồng Kông. Trong hai năm sau đó, tập đoàn này đã thực hiện một chương trình phân tán tài sản, mọi thứ từ cổ phần của họ trong Deutsche Bank đến căn hộ áp mái trị giá 56 triệu USD của chủ tịch tập đoàn đều được rao bán lại.

Tập đoàn HNA đã phá sản vào tháng 1 và bị phân tán thành nhiều công ty nhỏ khác nhau, trong khi người sáng lập Chen Feng bị cảnh sát tạm giữ để điều tra nhưng nguyên do không được ghi chú cụ thể trong hồ sơ.

Sự thay đổi này cũng ảnh hưởng đến các đơn vị phát triển bất động sản khác đang hoạt động ở Hồng Kông, đặc biệt là những công ty đã vi phạm "ba ranh giới đỏ" của Ngân hàng Trung Ương Trung Quốc về giới hạn nợ như China Evergrande Group, Kaisa Group Holdings, China Aoyuan Property Group và Goldin Financial Holdings. Trong đó tập đoàn bất động sản lớn nhất Evergrande hiện tại đã phá sản, nhưng thời điểm đó cũng đã nổi lên với tên gọi tập đoàn bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới với khoản nợ hơn 300 tỷ USD cho dù ông Hứa Gia Ấn - Chủ tịch Evergrande đã phải bán tài sản và chuyển hướng kinh doanh sang ô tô điện để trả nợ.

Ồ ẠT BÁN THÁO BẤT ĐỘNG SẢN VÌ VỠ NỢ

Đứng đầu danh sách thanh lý của Evergrande là tòa tháp văn phòng cao 26 tầng tại bờ sông Wan Chai đã được bán trên thị trường với giá ước tính 1,7 tỷ USD. Yuexiu Property, tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Quảng Đông, đã rút khỏi thỏa thuận mua tòa tháp vào tháng 10. Evergrande đã bán một nửa dự án khu dân cư có tên The Vertex ở Cheung Sha Wan cho đối tác VMS Group với mức giá chưa từng được tiết lộ.

Đối mặt với một loạt các khoản thanh toán trái phiếu kể từ tháng 9, Evergrande cũng đang chào bán một khu dân cư 204.000 m2 trên tổng diện tích sàn ở Vân Long. Ông Hứa, người có tài sản ước tính là 9,1 tỷ USD (theo Forbes), cũng đã bán một số tài sản cá nhân của mình để trả nợ cho Evergrande. Ba dinh thự liền kề có diện tích lên đến 5.400 ft2 mỗi dinh thự tại 10 Black's Lane ở Hồng Kông đã được thế chấp vào tháng trước với giá 1,1 tỷ HKD.

Một ví dụ khác cho việc từ người mua trở thành người bán là Kaisa, một tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Thâm Quyến đã trở thành công ty đại lục đầu tiên bỏ lỡ việc thanh toán trái phiếu ra nước ngoài từ 2015. Tập đoàn này có thể coi như một Evergrande thứ hai với tình trạng vỡ nợ sau khi bỏ lỡ thời hạn thanh toán 400 triệu USD trái phiếu ra nước ngoài vào ngày 7/12. Kaisa với số tiền nợ lên tới 11,6 tỷ USD, đã phải thanh lý hai mảnh đất và một văn phòng ở khu vực trung tâm với giá khoảng 12 tỷ HKD. Tình trạng bán tháo này đã khiến Kaisa trở thành doanh nghiệp bán tài sản nhiều nhất ở Hồng Kông trong tháng qua.

Người sáng lập của Kaisa, Kwok Ying-shing, đã xin gia hạn thêm thời gian hoàn trả vào tháng trước khi công ty của ông bỏ lỡ thời hạn mua lại một sản phẩm quản lý tài sản, đồng thời ông cũng đã từ bỏ mảnh đất đầu tiên của công ty mua được ở Hồng Kông. Ông còn bán mảnh đất ở Tuen Mun cho tỷ phú Hồng Kông Francis Choi Chee-ming với giá 3,78 tỷ HKD vào tháng trước (theo Reuters). Kaisa chỉ thu lại được khoảng 1,3 tỷ HKD tiền mặt sau khi hoàn trả các khoản vay mà họ đã vay để mua khu đất mà họ đã mua với giá 3,5 tỷ HKD vào tháng 1/2020.

Theo hồ sơ của sàn giao dịch chứng khoán, một tuần sau, Kaisa bán một lô đất Kai Tak cho Tập đoàn Phát triển Thế giới Mới và Viễn Đông với giá 1,9 tỷ HKD và khoản nợ giả định là 6 tỷ HKD. Kaisa cũng đã tìm được người mua trả 186,4 triệu HKD cho tầng 38 của tòa The Centre, đây là thương vụ bất động sản đắt giá nhất thế giới khi toàn bộ tòa tháp đã được bán với giá 5,2 tỷ USD vào năm 2019.

Chris Hoong Cheong Thard - Giám đốc điều hành của Far East Consortium - người đã hợp tác với New World Development vào tháng trước cho biết: "Không có gì ngạc nhiên khi thấy các nhà phát triển đại lục bán đất của họ ở Hồng Kông nếu cần huy động tiền mặt. Lô đất từ Kaisa ở thời điểm hiện tại được định giá 7,9 tỷ HKD, giảm gần 20% so với mức định giá đã được kiểm toán vào ngày 30/6".

Aoyuan, một công ty bất động sản khác có trụ sở tại Quảng Đông, cũng đã tẩu tán gần hết các tài sản ở Hồng Kông. Tháng trước, công ty này đã bán 3/4 một tòa nhà dân cư cũ ở đường Robinson thuộc khu trung cấp với giá 900 triệu HKD, lỗ 176,6 triệu HKD. Công ty này cũng đang chào bán một tòa nhà văn phòng hay còn gọi Office46 ở Kwai Chung với giá 800 triệu HKD, giảm gần 16% so với giá mua năm 2018 là 950 triệu HKD.

Số liệu báo lỗ của các nhà đầu tư đã chứng minh những tính toán sai lầm trong quá trình định giá thị trường. Không phải lô đất nào ở Hồng Kông cũng sẽ có mức giá cao ngất ngưởng.

Tập đoàn bất động sản Trung Quốc đại lục duy nhất còn hoạt động năm nay là CC Land của ông Cheung Chung-kiu, người Trùng Khánh. Ông Cheung, còn được gọi là Zhang Songqiao, là thành viên của tập đoàn Active Pursuit đã trả 7,25 tỷ HKD vào tháng 2 để mua một khu dân cư sang trọng tại The Peak. Bốn lô Kai Tak của HNA cuối cùng đã quay trở lại thuộc quyền kiểm soát của các công ty đầu tư bất động sản lớn của Hồng Kông.

GIỚI ĐỊA ỐC HỒNG KÔNG "CHỚP" MÓN HỜI

Tập đoàn Wheelock, do Douglas Woo - con trai nhà tài phiệt Hong Kong Peter Woo Kwong-ching - điều hành đã mua hai mảnh đất từ HNA với giá 13,25 tỷ HKD. Henderson Land Development - một công ty khác - đã mua thêm hai địa điểm khác với tổng giá trị 16 tỷ HKD. Bốn khu đất đạt tổng trị giá 29,25 tỷ HKD, cao hơn khoảng 7% so với số tiền mà nhà phát triển Trung Quốc đã trả.

"Chúng tôi sẽ không cấm những người khác tham gia đấu thầu đất của chính phủ", Stewart Leung Chi-kin, chủ tịch của Wheelock Properties, người cũng là chủ tịch của nhóm vận động hành lang quyền lực Hiệp hội các nhà phát triển bất động sản (Reda) cho biết. "Hồng Kông là một thị trường tự do."

Hằng Đoàn
TheoSouth China Morning Post