Liên tiếp nổ tranh chấp mặt bằng: Chủ nhà có được niêm phong, giữ tài sản?

Hành xử như nào khi nổ ra tranh chấp mặt bằng thuê?

Dịch bệnh khiến hoạt động kinh doanh của không ít đơn vị bị cầm chừng hoặc đóng cửa hẳn. Ở những vị trí càng đắc địa, diện tích càng rộng lớn thì gánh nặng cho chi phí mặt bằng càng lớn. Điều này dễ dẫn đến các phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn khi bên thuê muốn miễn giảm do coi Covid-19 là bất khả kháng, bên chủ thuê lại không muốn vì cho rằng chính họ cũng khó khăn.

Mới đây nhất, một đơn vị cho thuê đã phải tiến hành niêm phong toàn bộ phần diện tích thuê, đồng thời cắt điện nước, ngăn chặn hoạt động kinh doanh và chiếm giữ tài sản của khách thuê. Trước đó, cũng có nhiều thương hiệu lớn vướng lùm xùm liên quan đến vấn đề thanh toán mặt bằng.

Với cách giải quyết như niêm phong, chiếm giữ tài sản của chủ thuê, khách thuê cho rằng như vậy là bất hợp pháp, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền kinh doanh và tài sản. Còn chủ thuê mặt bằng cũng có những cái lý đáp trả.

Vậy giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp mặt bằng như thế nào là đúng hợp pháp, Luật sư Quách Thành Lực, Công ty Luật Pháp Trị, đoàn luật sư thành phố Hà Nội đã có những phân tích cụ thể.

Theo ông Lực, thông thường tại hợp đồng thuê nhà các bên sẽ có điều khoản bên cho thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khi bên thuê chậm thanh toán tiền nhà trong một khoảng thời gian nhất định.

Tại điều khoản này các bên sẽ thỏa thuận các bước tiến hành việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê, việc cầm giữ tài sản của bên thuê để đảm bảo khoản tiền nhà chưa thanh toán… "Nếu giữa bên cho thuê và bên thuê có điều khoản này thì việc bên cho thuê tiến hành các bước như vậy là hoàn toàn phù hợp, không vi phạm pháp luật", ông Lực cho biết.

Còn trong trường hợp hợp đồng thuê nhà giữa hai bên hoàn toàn không dự liệu quyền cầm giữ tài sản của bên cho thuê khi bên thuê nhà không thanh toán được tiền thuê thì quyền nghĩa vụ của hai bên sẽ được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật Dân sự.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định "khi quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền" (Điều 11 Các phương thức bảo vệ quyền dân sự).

"Như vậy tự bảo vệ hay yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ (trong tranh chấp Hợp đồng là Tòa án) thuộc lựa chọn của người có quyền bị xâm phạm. Pháp luật dân sự không bắt buộc khi nảy sinh tranh chấp các bên phải lựa chọn tòa án giải quyết", luật sư Lực cho hay.

Cũng theo vị luật sư này, việc tự bảo vệ quyền dân sự cũng phải tuân theo những điều kiện nhất định.

"Việc tự bảo vệ quyền dân sự phải phù hợp với tính chất, mức độ xâm phạm đến quyền dân sự đó và không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật này" (Điều 12 Bộ luật dân sự năm 2015). Khoản 3, điều 3 Bộ luật dân sự quy định: "Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực".

Chủ thuê có được niêm phong, tạm giữ tài sản?

Vậy khi bên thuê không thanh toán tiền nhà thì bên cho thuê có quyền niêm phong nhà thuê, tạm giữ tài sản của người thuê hay không?

Theo luật sư Lực, nội dung này các bên không thỏa thuận tại Hợp đồng thuê, pháp luật dân sự cũng không có quy định cụ thể để điều chỉnh. Vì không có quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh cụ thể , do vậy để xác định việc làm ấy có hợp pháp hay không thì cần áp dụng theo thứ tự sau tập quán, áp dụng tương tự pháp luật, áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 của Bộ luật dân sự, án lệ, lẽ công bằng.

"Bên thuê nhà không trả tiền thuê dù Hợp đồng quy định rõ nghĩa vụ này thì họ đã không thiện chí, trung thực trong việc thực hiện Hợp đồng. Lúc này quyền của Bên cho thuê rõ ràng bị xâm phạm. Hành động ngăn chặn vi phạm, giảm thiểu thiệt hại, tự bảo vệ quyền của Bên cho thuê bằng cách niêm phong địa điểm thuê, tạm giữ tài sản để đảm bảo việc trả nợ tiền thuê có thể được coi là tập quán", ông Lực nói.

"Tập quán là quy tắc xử sự có nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và áp dụng rộng rãi trong một vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự" (điều 5 Bộ luật dân sự năm 2015).

Theo vị luật sư, mọi người đã từng biết, từng nghe thấy việc đi ăn không trả tiền bị chủ quán giữ lại đồ, người thuê không trả được tiền thuê thì chủ nhà giữ lại đồ đạc. Hành xử đó đã được hình thành và lặp đi lặp lại nhiều lần được người thuê, người cho thuê, người xung quanh thừa nhận là một hành động hợp lý.

Trường hợp việc làm trên không được coi là tập quán thì để đánh giá hành động bên cho thuê có hợp pháp hay không thì cần áp dụng, nguyên tắc cơ bản của Bộ luật dân sự quy định tại khoản 3, điều 3 Bộ luật dân sự quy định: "Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực" và "lẽ công bằng" quy định tại khoản 2, điều 6 Bộ luật dân sự năm 2015 để đánh giá.

Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản (thuê nhà ở, nhà sử dụng vào mục đích kinh doanh) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Theo quy định này được hiểu bên thuê được quyền sử dụng nhà thuê vì họ đã trả tiền thuê với bên cho thuê; bên cho thuê vì đã nhận tiền thuê nên không được quyền quản lý nhà. Do vậy không trả tiền thuê mà vẫn muốn sử dụng tài sản thuê, chỉ chấp nhận giải quyết vụ việc tại Tòa án thì có thể đánh giá là hành động không thiện chí, không trung thực, không đảm bảo "lẽ công bằng".

Không nhận được tiền thuê thì bên cho thuê không có nghĩa vụ đảm bảo quyền được sử dụng tài sản thuê của bên thuê, bên cho thuê có quyền sử dụng các biện pháp tự bảo vệ quyền dân sự của mình, hành động niêm phong, giữ tài sản có thể đánh giá "phù hợp với tính chất, mức độ xâm phạm đến quyền dân sự đó và không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự".

Nguyễn Mạnh (ghi)