Phải có thang đo mới biết được chung cư 'ngáo giá' hay không

Cần xây dựng chỉ số giá bất động sản

Theo thống kê, giá bán trung bình của căn hộ đã tăng từ 17% đến 25% trong chỉ hai tháng đầu năm 2024 so với năm trước. Điều này đã khiến những cặp vợ chồng trẻ, như anh Mai Việt Trung, dù có mức thu nhập khá cao vẫn cảm thấy khó khăn khi tìm mua nhà phù hợp. Họ đã phải tìm kiếm ở các khu vực ngoại thành để tìm giá cả hợp lý hơn nhưng vẫn gặp phải tình hình giá cao và chất lượng không đảm bảo.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Anh Trung chia sẻ hai vợ chồng cũng đã đi tham khảo nhiều căn hộ mong tìm được căn vừa với túi tiền mà không phải vay ngân hàng quá nhiều để tránh rơi vào gánh nặng tài chính quá lớn thế nhưng có những căn hộ chỉ “quay đi quay lại” giá đã bị chênh lên 100 – 200 triệu khiến hai vợ chồng rất đau đầu khi tìm mua nhà.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra rằng để giá đất, giá nhà ở được xác định đúng và không có hiện tượng “ngáo giá” cần có một cơ sở dữ liệu rõ ràng, phải có thang đo cụ thể mới có thể biết được giá mà chủ nhà đưa ra có “ngáo” hay không.

Bên cạnh đó, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm theo nguyên tắc thị trường là một bước đi quan trọng và cần thiết để kịp thời điều chỉnh giá trị đất cho phù hợp với thực tế.

TS Lượng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thiết lập cơ sở dữ liệu bất động sản, cụ thể là xây dựng chỉ số giá Bất động sản nhằm quản lý các giao dịch và thông tin liên quan đến từng phân khúc bất động sản, từ đó có đủ dữ liệu để đưa ra nhận định và định giá sát với giá thị trường. Những cải cách này sẽ giúp loại bỏ những bất cập trong công tác định giá đất, qua đó góp phần tạo ra thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả hơn.

TS Lượng cho biết nhìn vào quy luật của thị trường từ năm 1993 đến nay giá nhà có thể đi ngang, hoặc xuống vài chục phần trăm nhưng khi thị trường nóng trở lại chỉ trong mấy tháng thôi có thể tăng đôi, gấp ba, hoặc hàng trăm lần.

Ông khuyến cáo rằng người mua nhà không nên có tâm lý quá lo lắng. Nếu mua nhà để ở, mà không sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, thì người mua không nên quá chú ý đến mức giá/m2, mà cần quan tâm đến các yếu tố khác như mua nhà nhỏ hơn, đặc biệt quan trọng là hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tiện ích, tiện lợi và phù hợp với nhu cầu thực tế của mình.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần xem xét kỹ các yếu tố như chất lượng xây dựng, pháp lý dự án, khả năng kết nối giao thông và các tiện ích xung quanh. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và giá trị bất động sản trong tương lai.

Tuy nhiên, điều quan trọng là người mua nên có cái nhìn tổng quát và đánh giá kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định phù hợp với nguồn lực tài chính và hoàn cảnh gia đình mình, tránh tình trạng mua nhà bằng mọi giá, chỉ vì lo sợ mất cơ hội và sợ bị tăng giá như những chu kỳ trước. Mặc dù Nhà nước chưa có cơ sở dữ liệu và những chỉ số về giá bất động sản nhưng thời gian vừa qua Nhà đã có hàng loạt các biện pháp, quy định nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà trong thời gian tới.

Giá nhà tăng do thiếu hụt nguồn cung

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 tr/m2.

Không chỉ có giá nhà đất, giá nhà chung cư tăng, mà giá đất nền hiện nay cũng đang có nhiều biến động, đặc biệt là tại các khu vực ven đô. Mới đây trong phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần do UBND huyện Thanh Oai, TP Hà Nội đã tổ chức cũng ghi nhận được các lô đất đấu giá có diện tích từ 60 - 85m2/lô, giá khởi điểm của các lô đất đấu giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều ô đất đã có giá trúng từ 52-100 triệu đồng/m2.

Giá đất nền hiện nay cũng đang có nhiều biến động.

Mặc dù cách trung tâm thành phố từ 30 - 40km nhưng các lô đất ở đây có giá cao tương đương với giá những căn hộ cao cấp tại một số quận trung tâm Hà Nội. Điều này cho thấy xu hướng tăng giá đất tại khu vực ven đô.

Các chuyên gia cảnh báo rằng hiện tượng này có thể là dấu hiệu của chiêu trò "thổi giá" bất động sản, nhằm tạo ra sự nóng ảo trên thị trường và dẫn đến nguy cơ "quay xe" bỏ cọc sau khi thắng đấu giá.

Các chuyên gia lý giải, nguyên nhân của tình trạng này là do sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm, kết hợp với nhu cầu mua nhà gia tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, việc đầu cơ bất động sản cũng là một trong những yếu tố chính góp phần đẩy giá nhà lên cao.

Đồng thời, khuyến cáo rằng, việc kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ bất động sản và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội sẽ là giải pháp quan trọng để ổn định thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường khan hiếm nguồn cung lại có thêm nhóm đầu cơ lớn, giá nhà liên tục tăng cùng với đó thu nhập chung của người dân có xu hướng giảm do kinh tế khó khăn khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần đông người dân ngày càng khó.

Do đó, cần có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với hoạt động này, nhằm ngăn chặn tình trạng tăng giá và đưa thị trường về trạng thái ổn định, lành mạnh.

Bên cạnh đó, việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cũng được xem là một giải pháp quan trọng. Tăng cung nhà ở với giá phải chăng sẽ giúp giảm áp lực lên thị trường bất động sản, từ đó ổn định giá cả. Điều này sẽ tạo điều kiện cho nhiều người dân có thu nhập trung bình và thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.