Phát biểu tại hội thảo về thị trường vốn về bất động sản vừa diễn ra, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, lo ngại trước những khó khăn trong vấn đề huy động vốn đối với các doanh nghiệp địa ốc hiện nay.
Ông Nghĩa cho biết, Việt Nam đang thiếu cung ở một số phân khúc bất động sản chủ chốt. Vì không có hàng để bán nên dòng tiền cũng âm. Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp - một trong những kênh huy động vốn quan trọng của thị trường này - thì đình trệ.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia (Ảnh: DNVN).
Vị này dẫn chứng, trong 4 tháng vừa qua, tỷ lệ phát hành của doanh nghiệp bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tháng 5, 6. Sang đến tháng 7, 8 thì đi xuống khá nghiêm trọng. Điều này, theo ông Nghĩa, làm cho những người am hiểu thị trường vốn rất lo lắng.
Một điều nữa khiến vị chuyên gia rất quan ngại là sắp tới đáo hạn hơn trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, nếu không phát hành được để đảo nợ thì dễ gây nên tình trạng vỡ nợ ở một số doanh nghiệp bất động sản. "Và như vậy sẽ gây tác động xấu cho cả thị trường nói chung", ông Nghĩa nhận định.
Trong một báo cáo hồi tháng 4 năm nay, FiinGroup đã đưa ra con số quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản là 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Số liệu của FiinGroup cũng chỉ ra 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024).
Nêu giải pháp với con số nợ "khủng" cần đáo hạn này, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng, có 2 cách xử lý. Thứ nhất, doanh nghiệp mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.
Thứ hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư. Cơ quan quản lý cũng cần cân nhắc, tránh hình sự hóa, các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi vì nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư, vị chuyên gia khuyến nghị.
Đưa ra góc nhìn sâu hơn về thị trường, ông Nghĩa cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa qua còn thiếu hai chữ "minh bạch".
Ông nói, với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi. "Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù", ông Nghĩa ví.
Theo vị này, một số nhà đầu tư cảm thấy đi trong "sương mù có cái hay" nhưng thực tế đó là vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch.
Vị chuyên gia cho biết, từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.
"Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, theo ông Nghĩa, phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.
Trước đó, chia sẻ từ góc nhìn của một đơn vị xếp hạng tín nhiệm, FiinGroup đã đưa ra những đánh giá tác động cụ thể đến ngành bất động sản.
Trước hết, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn. Ngoại trừ các công ty dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng, ngành bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản dân cư nói riêng vẫn cơ bản có mức độ đòn bẩy tài chính ở mức thấp tương đối so với giai đoạn năm trước.
Điều này thể hiện qua một số chỉ tiêu chủ chốt khi đánh giá năng lực tín dụng bao gồm: Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của các đơn vị bất động sản dân cư niêm yết hiện đang ở mức 0,7 lần; Hệ số đánh giá năng lực trả lãi EBITDA/chi phí lãi vay ở mức 1,8 lần và hệ số bao phủ nợ ngắn hạn ở mức 3,8 lần vào cuối 2021.
Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý, theo đơn vị đánh giá xếp hạng trên, là tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TPHCM đã giảm chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29.000 căn/năm trong hai năm diễn ra Covid-19, so với mức 66.000 căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.
