Những vấn đề còn băn khoăn, kiến nghị với Luật Đất đai sửa đổi

Còn 20 điểm, vấn đề chưa được thống nhất

Liên quan tới dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, bên cạnh các nội dung đã được số đông biểu quyết, đồng tình; vẫn còn khoảng 20 điểm, vấn đề chưa thực sự được thống nhất. Đây đều là những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như các nhóm đối tượng liên quan.

Trước hết, nhóm vấn đề liên quan đến lợi ích người dân, theo VARS, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định một cách cụ thể, đúng người, đúng việc. Tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân. Khi đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, nhưng việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo đúng quy định lại gặp nhiều khó khăn.

Hay liên quan đến quyền lợi của người dân khi có đất đai thuộc diện thu hồi. Cần có cơ chế, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp, đảm bảo chế độ cho người dân. Đồng thời, cần có những phương án bố trí tái định cư đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân. Không để người dân bị dồn vào thế khó, tránh tuyệt đối tâm lý “bị cưỡng chế/cưỡng đoạt”.

Nhóm vấn đề liên quan đến doanh nghiệp, nhà đầu tư, Hội Môi giới cho rằng, việc tiếp cận đất đai cần được thực hiện theo hướng công khai và minh bạch hơn. Các quy định về đấu giá, đấu thầu cần cụ thể, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà. Quá trình thực hiện phải đảm bảo sự công bằng.

Liên quan đến quy định tính tiền sử dụng đất, theo VARS, phương án tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã được đưa ra bàn luận rất nhiều. Nhưng làm thế nào để vừa đảm bảo sự công bằng, vừa khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển dự án không phải là dễ. Cần có những quy định, tính toán, cân nhắc rất kỹ mới có thể hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Về phương án nộp tiền sử dụng đất, Hội môi giới cho rằng, thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần, có thể xem xét phương án nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án.

Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Liên quan đến thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp… phải có diện tích đất ở có sẵn trong dự án và chủ đầu tư phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%. Liệu có gây khó cho doanh nghiệp hay không? Nếu làm theo quy định này, sẽ được gì và bị giới hạn gì?

Ngoài ra, theo VARS, các vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án; việc mua bán, đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ; việc phân lô tách thửa… như thế nào cho hài hòa, tránh nguy cơ gây mất “an toàn”, nhưng không quá “khắt khe”, cũng là điều cần bàn tính kỹ.

Cuối cùng, nhóm vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước. Theo Hội Môi giới, tính đến ngày 30/12/2023, đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương trong thời gian tới.

Tuy nhiên, vẫn cần có những quy định cụ thể và thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.

Với mức độ ảnh hưởng rất sâu, rộng của Luật Đất đai, VARS kiến nghị, trong quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua, cần có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo sự phù hợp và “ăn khớp” với chủ trương, tinh thần, các quy định của các Luật liên quan khác. Vì thế, chất lượng về nội dung nên được đề cao hơn là thời gian hoàn thành và thông qua Luật.

HoREA kiến nghị mở rộng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại

Trước thềm Quốc hội triệu tập kỳ họp bất thường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường quan tâm xem xét, cân nhắc để hoàn thiện một số quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, HoREA nêu quan điểm đồng tình với báo cáo của Chính phủ đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác tại điều 127 dự thảo Luật Đất đai.

Tuy nhiên, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thành: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Đồng thời, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 6 Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 16 Điều 259 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cụ thể, bổ sung thêm: “Đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.

HoREA cho biết, việc bổ sung quy định trên là rất cần thiết và cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.