Những phân khúc bất động sản nào có giá đi ngược với cơn sốt đất?

Savills Việt Nam vừa công bố tiêu điểm thị trường bất động sản thương mại tại Hà Nội quý IV/2021. Có thể thấy, trái ngược xu hướng tăng giá bán mạnh của một số phân khúc như đất nền, nhà đất, căn hộ chung cư... nhiều phân khúc bất động sản thương mại có xu hướng khó khăn hơn.

Về thị trường khách sạn, báo cáo cho thấy, do giãn cách xã hội nới lỏng từ tháng 10/2021, công suất quý IV đạt 27%, tương đương với 10 điểm % tăng theo quý. Phân khúc khách sạn 5 sao có công suất cao nhất với 31%, theo sau là khách sạn 4 sao đạt 24% và khách sạn 3 sao đạt 18%.

Tuy nhiên, giá thuê trung bình năm 2021 giảm 9% theo năm, xuống mức 1,68 triệu đồng/phòng/đêm, dẫn đầu bởi phân khúc khách sạn 5 sao với nguồn cầu ổn định từ khách doanh nhân và khách ở dài hạn.

Với các lệnh cấm di chuyển quốc tế nghiêm ngặt, khách du lịch nội địa vẫn là nhóm động lực chính cho ngành. Mặc dù Việt Nam đã có một chiến dịch tiêm chủng thành công và có các chương trình để phục hồi du lịch quốc tế, triển vọng ngành khách sạn vẫn còn phụ thuộc nhiều vào chiến lược của Chính phủ và sự xuất hiện của biến chủng Covid mới.

Về thị trường căn hộ dịch vụ, nguồn cung căn hộ dịch vụ đạt khoảng 5.680 căn, tăng 13% theo quý và 6% theo năm. Những dự án có thương hiệu đang có ưu thế khi chiếm 46% thị phần, tức 15 trong tổng số 61 dự án.

Hoạt động của thị trường không thay đổi so với quý trước, tăng 2 điểm % theo năm. Xét theo phân khúc, hạng A và hạng B vững mạnh hơn khi ghi nhận 10 dự án có công suất trên 90%, trong khi hạng C không ghi nhận dự án nào đạt mức này.

Đáng lưu ý, giá thuê trung bình chạm đáy của 3 năm gần đây tại 547.000 đồng/m2/tháng. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A giảm 4% theo năm và hạng C sụt giảm mạnh nhất với 11% theo năm.

Chuyên gia Savills cho biết, xu hướng đầu tư vào loại căn có quy mô nhỏ đang trở nên rõ ràng. So với loại 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ, các loại căn hộ nhỏ có giá thuê trung bình theo m2 cao hơn 20 - 46% và doanh thu căn trên m2 cao hơn 4 - 15%. Khi công suất thấp hoặc trong giai đoạn đầu của dự án lớn, các căn nhỏ có khả năng kết hợp giúp nhà điều hành tiết kiệm chi phí.

Đối với phân khúc văn phòng, năm 2021, tổng nguồn cung đạt gần 2,2 triệu m2 từ 191 dự án, tăng 11% theo năm.

Tuy nhiên, công suất thuê giảm, giá thuê gộp trung bình đạt 485.000 đồng/m2/tháng ổn định theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Trong đó, giá văn phòng hạng A đạt mức cao nhất với 760.000 đồng/m2/tháng.