Nhiều trung tâm thương mại từng phải 'lột xác' để sống sót

Những ngày này, sự vắng vẻ tại khu vực TTTM và dịch vụ Icon68 bên trong tòa nhà Bitexco Financial Tower (quận 1, TP.HCM) là chủ đề được bàn tán rộng rãi. Chia sẻ với Zing, chị Ánh Tuyết (30 tuổi, nhân viên văn phòng) không giấu nổi sự hụt hẫng khi một số thương hiệu yêu thích dần rời khỏi đây.

"Ngày trước, gần như tháng nào tôi cũng ghé Bitexco xem phim ở rạp BHD, sau đó xuống tầng 2 ăn lẩu Haidilao. Nhưng kể từ khi hết giãn cách xã hội, rạp chiếu phim và một số nhãn hàng thời trang cũng dần rời đi, tôi không còn tới đây lần nào nữa", chị nhớ lại.

Bitexco có gì so với đối thủ?

Thực tế, theo ghi nhận của Zing tối chủ nhật 26/2, TTTM Icon68 chỉ còn vài khách vãng lai ghé đến với lý do duy nhất là thưởng thức món ăn tại nhà hàng lẩu Haidilao ở tầng 2. Bên cạnh đó, khu vực tầng trệt còn vài quán cà phê, cửa hàng mỹ phẩm và showcase của Samsung hoạt động bình thường.

Tuy nhiên, từ tầng 1 trở lên, không khí dần ảm đạm, hầu hết gian hàng không có khách thuê. Riêng tầng 3 đến tầng 6 trước đây là khu vực ẩm thực, giải trí sôi động nay đã "cửa đóng then cài". Cả thang máy và thang cuốn dẫn lên các tầng này đều không hoạt động.

Lượng khách vắng vẻ tại TTTM Icon68 vào một tối chủ nhật. Ảnh: Liên Phạm.

Nằm tại khu đất vàng ngay giữa trung tâm TP.HCM, Icon68 từng là nơi tập trung những mô hình cửa hàng đặc biệt của các thương hiệu quốc tế. Nổi bật có Fujifilm với brandshop đầu tiên ngay khi đặt chân đến Việt Nam, tích hợp nhiều trải nghiệm, tương tác độc đáo. Samsung cũng không kém cạnh khi đầu tư showcase - trung tâm trải nghiệm công nghệ sáng tạo đầu tiên tại châu Á với quy mô 1.000 m2.

Không chỉ thu hút những ông lớn công nghệ, Bitexco cũng là nơi đặt cửa hàng đầu tiên của nhà bán lẻ mỹ phẩm Watsons và chuỗi nhà hàng lẩu Haidilao. Sức hút của TTTM này đồng thời kéo theo hàng loạt thương hiệu thời trang quốc tế như Mango, Pedro, Charles & Keith, Warehouse, Adidas, Topshop Topman...

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, các thương hiệu dần có nhiều sự lựa chọn hơn. Nếu ở trung tâm TP, Bitexco có những đối thủ "nặng ký" như Vincom Đồng Khởi, Takashimaya (quận 1), thì ở ngoài rìa trung tâm cũng có các TTTM mới thu hút khách như Cresent Mall (quận 7), Vạn Hạnh Mall (quận 10), Aeon Mall (Tân Phú)...

Đơn cử như Watsons, sau cửa hàng đầu tiên tại Bitexco, chuỗi này cũng tìm đến Vincom Đồng Khởi để mở cửa hàng flagship. Cùng lúc này, người tiêu dùng cũng không còn thấy sự xuất hiện của các nhãn hiệu thời trang ở Bitexco, trong khi các cửa hàng ở những TTTM khác vẫn được duy trì.

Không chỉ vậy, kể cả Saigon Skydeck nằm trên tầng 49 của tòa nhà cũng đang gặp thách thức lớn từ SkyView ở Vincom Center Landmark 81. Ngay từ những ngày đầu mới ra mắt, SkyView dần chiếm ưu thế khi nằm từ tầng 79 đến 81 với độ cao hơn 460 m, trong khi đài quan sát của Bitexco chỉ ở độ cao 178 m.

Mới đây, đại diện Bitexco cho hay tỷ lệ khách đến tham quan đài quan sát Saigon Skydeck đã gần đạt mức trước đại dịch Covid-19 và dự kiến tiếp tục tăng trưởng, trung bình mỗi ngày đón khoảng 1.000 người đến trải nghiệm. Dù vậy, lượng khách này cũng không cứu nổi sự vắng vẻ ở 6 tầng của Icon68.

Theo chủ đầu tư, kế hoạch cải tạo, nâng cấp tòa nhà đang được chuẩn bị, do đó đơn vị đã chủ động rà soát các hợp đồng thuê và lựa chọn lại các dịch vụ với định hướng khách hàng cao cấp, tinh hoa. Sau này, những nhà hàng sang trọng sẽ được khai trương, đài quan sát Saigon Skydeck cũng được nâng cấp.

Phải làm mới mình hút khách thuê

Thực tế, đây không phải lần đầu tiên thị trường bán lẻ TP.HCM chứng kiến một TTTM đình đám trở nên lụi tàn. Tình cảnh ế ẩm cả người tiêu dùng lẫn khách thuê khiến nhiều TTTM phải tìm cách cải tạo, nâng cấp.

Màn "lột xác" gần nhất là Diamond Plaza (quận 1). Sau một năm 2022 cải tạo cả bên trong lẫn bề ngoài, từ cuối năm, không ít thương hiệu quốc tế đã tìm đến đây để mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam, như hãng nước hoa cao cấp từ Anh Jo Malone, hay nhà hàng lẩu Beauty in the Pot hotpot.

Đây cũng là điểm đặt chân tiếp theo của Chanel, Lilliput, và sắp tới là chuỗi cà phê nổi tiếng %Arabica. Hiện các thương hiệu F&B đang giành nhau vị trí tại khu vực sân thượng của TTTM này.

Trước Diamond Plaza, Parkson Saigon Tourist Plaza ở ngã tư Lê Thánh Tôn - Đồng Khởi (quận 1) cũng có một khoảng thời gian dài rơi vào khủng hoảng.

Chính vị trí đắc địa ngay trung tâm TP đã trở thành điểm bất lợi khi đối diện TTTM này là Vincom Center Đồng Khởi - nơi quy tụ đầy đủ các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức, phụ kiện, gia dụng... từ trung đến cao cấp. Các nhãn hàng quốc tế đình đám như Zara, H&M, Pull&Bear... luôn lựa chọn nơi này để đặt cửa hàng đầu tiên.

Sau giai đoạn sửa chữa, nâng cấp, đến cuối năm 2019, Parkson Saigon Tourist Plaza dường như "sống lại" nhờ hợp tác với Uniqlo. Sức hút từ cửa hàng đầu tiên của Uniqlo và sau đó là Muji đã khiến TTTM này gần như kín khách vào mỗi dịp cuối tuần, lễ tết trong những năm qua.

Lượng khách đến Parkson Saigon Tourist Plaza và Diamond Plaza sau khi đổi mới. Ảnh: Quỳnh Trang, Quỳnh Danh.

Một màn "thay da đổi thịt" đáng nhớ khác là Thuận Kiều Plaza (quận 5). Năm 2017, 3 tòa cao ốc tại đây được chủ đầu tư "thay áo" từ hồng sang xanh lá, đồng thời xóa bỏ ấn tượng về các lối đi chật hẹp, ngột ngạt, quyết tâm trở thành một TTTM theo hướng mở, hiện đại.

Tuy nhiên, chỉ sau một khoảng thời gian ngắn, hoạt động kinh doanh của tòa nhà lại tiếp tục khó khăn. Đến năm 2021, khi đại dịch căng thẳng, nơi đây được chọn để thành lập bệnh viện dã chiến. Hiện tại, TTTM này gần như vắng bóng khách.

Báo cáo mới đây của Savills cho biết một vài chủ đầu tư khác cũng đang có kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê trong năm 2023, như Vivo City (quận 7), Pandora City (quận Tân Phú), chuỗi Lotte Mart.

Năm nay, nguồn cung mới từ 16 dự án sẽ cung cấp tổng cộng 193.000 m2 diện tích cho thuê. Đến năm 2025, 23 dự án sẽ cung cấp trên 286.000 m2 diện tích cho thuê, trong đó khoảng 86% đến từ khu vực ngoài trung tâm.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam, thị trường bán lẻ vẫn chưa phát huy hết tiềm năng. Mặc dù Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có sự tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất thế giới giai đoạn 2020-2030 và được cho là động lực tăng trưởng tiêu dùng chính ở châu Á trong thập kỷ tới, nhưng không gian bán lẻ bình quân đầu người vẫn thấp nhất Đông Nam Á.

Riêng tại TP.HCM, có tổng cộng 80 TTTM đang hoạt động nhưng chỉ có 13 TTTM cao cấp. Quy mô TTTM lớn nhất ở TP.HCM chỉ có 116.000 m2, trong khi ở Thái Lan lên đến 500.000 m2 và có nhiều TTTM quy mô lớn không kém để người tiêu dùng dành cả ngày vui chơi, mua sắm.

Do đó, bà nhấn mạnh dư địa tăng trưởng cho các TTTM còn rất lớn. Với giá thuê vẫn đang ghi nhận đà tăng trưởng, các chủ đầu tư sẽ có nhiều động lực để đổi mới, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách thuê.

"Hiện giá thuê ròng tại trung tâm TP vẫn ổn định gần 80 USD/m2/tháng. Dự kiến đến cuối năm nay, các TTTM được cải tạo ở khu vực trung tâm sẽ tăng giá thuê thêm 21,1% so với cuối năm 2021. Đồng thời, khu vực ngoài trung tâm cũng sẽ có giá thuê tăng cao do nhu cầu của các khách thuê F&B và thời trang nhanh quốc tế", bà Trang dự báo.