Ma trận báo cáo dự báo thị trường bất động sản
Dữ liệu thống kê của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) trong báo cáo nghiên cứu mới công bố cho thấy, trung bình hàng quý, mỗi đơn vị là cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức xã hội nghề nghiệp hoặc doanh nghiệp tư nhân đều sẽ công bố ít nhất một báo cáo nghiên cứu tổng quan về thị trường bất động sản. Đặc biệt là nhóm doanh nghiệp tư nhân còn công bố các báo cáo theo từng tháng, báo cáo cho từng khu vực địa lý và từng phân khúc bất động sản.
Do đó, số lượng báo cáo nghiên cứu được cung cấp từ các doanh nghiệp tư nhân vượt trội hơn hẳn từ cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức xã hội nghề nghiệp.
Ví dụ, từ đầu năm đến nay, trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản công bố 3 báo cáo cho 3 quý, thì CBRE công bố 15 báo cáo, Savills công bố 10 báo cáo, Đất Xanh Service công bố 9 báo cáo, DKRA công bố 6 báo cáo, One Mount công bố 5 báo cáo, BHS Group công bố 3 báo cáo.
Trong giai đoạn 2022-2023, trong khi tổng số báo cáo được công bố bởi Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam mới chỉ có 21 báo cáo, nhóm 6 doanh nghiệp tư nhân công bố đến 72 báo cáo nghiên cứu. Như vậy trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo.
Theo VIRES, những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này.
Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu. Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát.
Hơn nữa, sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên cũng khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lấy ví dụ về giá bán tại thị trường căn hộ chung cư sơ cấp quý III tại Hà Nội, CBRE cho biết mức giá bán tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 2.128 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Thế nhưng Savills lại cung cấp thông tin giá bán đạt 54 triệu đồng/m², tăng 2% theo quý và 13% theo năm.
"Rất khó có thể đòi hỏi tính khách quan 100% từ các bản báo cáo này bởi ngay chính các đơn vị nghiên cứu bao giờ cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, số liệu. Việc tin theo các dữ liệu báo cáo hay không là tùy người tiếp cận.
Trên thực tế, không tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua, bán của các chủ thể tham gia thị trường, mà còn làm méo mó ý nghĩa của số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản", VIRES nhận xét.
Trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo về thị trường bất động sản (Ảnh: Hải Long).
Cài cắm thông tin quảng cáo
Không chỉ có sự sai khác nhất định về mặt số liệu, thông tin thị trường, trong các báo cáo nghiên cứu được công bố bởi nhóm doanh nghiệp tư nhân còn được chứa các thông tin quảng cáo, định hướng người đọc đến các sản phẩm, dự án bất động sản của chính doanh nghiệp công bố, hoặc doanh nghiệp là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu. Những thông tin này không được tách thành trang quảng cáo riêng, mà được lồng ghép, cài cắm trong chính dữ liệu báo cáo.
Ví dụ, chỉ trong tháng 3, trung tâm nghiên cứu thị trường thuộc một tập đoàn công bố đến 3 báo cáo nghiên cứu đều truyền tải 2 thông điệp chủ yếu: một là, chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội có tiềm năng tăng giá, được săn đón bởi các tầng lớp trung lưu; hai là nguồn cung chung cư trung và cao cấp đang tập trung tại khu vực phía Đông Hà Nội, đồng thời đây cũng là khu vực có triển vọng tăng trưởng vượt trội trong tương lai.
Các báo cáo này đều có nhắc đến loạt dự án bất động sản phía Đông Hà Nội thuộc đối tác của tập đoàn nêu trên.
Tương tự, một đơn vị nghiên cứu khác cũng ra báo cáo tiềm năng bất động sản Hải Phòng sau khi ký kết hợp tác và chính thức trở thành đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho dự án của một tập đoàn tại Hải Phòng.
Theo đánh giá của chuyên gia, các báo cáo về thị trường bất động sản được công bố bởi doanh nghiệp vừa cung cấp thông tin, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khó có thể hoàn toàn khách quan, vô tư, thường khó tránh khỏi việc cài cắm những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có tham gia.
Không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để "thổi giá", dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển.
Thông tin dự báo sai lệch do các đơn vị công bố cũng đã được nêu ra tại họp báo quý III của Bộ Xây dựng. Trả lời về vấn đề này, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết việc đưa ra các nhận định là quyền tự do ngôn luận của các cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản cấm hành vi thông tin sai lệch thị trường bất động sản.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định, trách nhiệm của Bộ công bố thông tin thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Ông Hoàng Hải - Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - cho biết đối với Bộ Xây dựng, thông tin dựa trên cơ sở các địa phương gồm 58 tỉnh thành, cũng tham khảo tổ chức, hiệp hội. Mặc dù thông tin của Bộ chậm nhưng chính thống cung cấp cho các cá nhân, tổ chức quan tâm.
Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện cổng thông tin thị trường bất động sản về giao dịch hàng ngày, giá bán, số lượng giao dịch được cập nhật liên tục, chính xác và minh bạch.
