Cận cảnh lô đất hơn 10.000 m2 Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa xin bỏ cọc (Ảnh: Hữu Khoa)
Ai bạo tay trong vụ đấu giá đất Thủ Thiêm?
Sau thông tin ông chủ Tập đoàn Tân Hoàng Minh viết "tâm thư" xin bỏ cọc gây xôn xao tuần qua, bất động sản Thủ Thiêm trở thành tâm điểm sự chú ý của dư luận.
Đặc biệt, khi nhìn lại phiên đấu giá 4 lô đất hôm 10/12/2021, có thể thấy ông chủ Tân Hoàng Minh bạo tay trả 2,44 tỷ đồng cho 1 m2 đất Thủ Thiêm nhưng các doanh nghiệp trúng đấu giá 3 khu đất còn lại cũng rất "bạo chi".
Nhận định về các phiên đấu giá 4 lô đất, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá.
Giá khởi điểm, giá trúng đấu giá và đơn vị trúng đấu giá 4 lô đất vàng
| Số lô đất | Giá khởi điểm | Giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm | Đơn giá đất trúng đấu giá tính theo m2 | Đơn vị trúng đấu giá |
| Lô 3.5 | 578 tỷ đồng | 3.820 tỷ đồng gấp 6,6 lần | 592 triệu đồng/m2 | Công ty Cổ phần Dream Republic |
| Lô 3.8 | 1.018 tỷ đồng | 4.000 tỷ đồng gấp 3,9 lần | 467 triệu đồng/m2 | Công ty Cổ phần Sheen Mega |
| Lô 3.9 | 728 tỷ đồng | 5.026 tỷ đồng gấp 6,9 lần | 1,003 tỷ đồng/m2 | Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh |
| Lô 3.12 | 2.942 tỷ đồng | 24.500 tỷ đồng gấp 8,3 lần | 2,43 tỷ đồng/m2 | Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt |
| Tổng cộng | 5.266 tỷ đồng | 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần |
Nguồn: HoREA
Có thể thấy, trong số các lô đất nêu trên, giá trị lô đất Chủ tịch Tân Hoàng Minh vừa xin bỏ cọc trả lớn gấp 2,5-5 lần các lô đất còn lại nếu phân bổ theo m2.
Tuy nhiên, nếu tính toán dựa trên tiêu chí chi phí đất phân bổ cho mỗi căn hộ thì có thể thấy ông Dũng chưa phải là người "bạo chi" nhất. Lô đất mà ông Dũng trúng đấu giá có số lượng căn hộ được phép xây dựng lớn nhất.
| Số lô đất | Diện tích | Hệ số sử dụng đất | Số tầng | Tổng diện tích sàn hữu dụng | Giá trúng đấu giá | Giá đất trúng đấu giá tínhtheo m2 | Đơn vị trúng đấu giá |
| Lô 3.5 | 6.446m2 | 2.31 | 10 tầng | 12.000m2 | 3.820 tỷ đồng | 592 triệu đồng/m2 | Cty Dream Republic |
| Lô 3.8 | 8.561m2 | 2.92 | 14 tầng | 20.000m2 | 4.000 tỷ đồng | 467 triệu đồng/m2 | Cty Sheen Mega |
| Lô 3.9 | 5.009m2 | 3.99 | 14 tầng | 16.000m2 | 5.026 tỷ đồng | 1,003 tỷ đồng/m2 | Cty Bình Minh |
| Lô 3.12 | 10.060m2 | 8.95 | 29 tầng | 72.000m2 | 24.500 tỷ đồng | 2,43 tỷ đồng/m2 | Cty Ngôi Sao Việt |
"Hệ số sử dụng đất" là nhân tố quyết định giá đất trúng đấu giá tối đa (Nguồn: HoREA)
| Số lô đất | Nhà đầu tư | Giá đất trúng đấu giá phân bổ theo căn hộ | Giá đất trúng đấu giá phân bổ theo m2 sàn xây dựng | Giá bán căn hộ chưa có VAT (dự đoán) | Đơn giá bán m2 sàn căn hộ chưa có VAT (dự đoán) |
| Lô 3-5 | Công ty Cổ phần Dream Republic | - 47,16 tỷ đồng/căn - 592 triệu đồng/m2 | - 254 triệu đồng/m2 - 318 triệu đồng/m2 | 80 tỷ đồng/căn | 666 triệu đồng/m2 |
| Lô 3-8 | Công ty Cổ phần Sheen Mega | - 35,39 tỷ đồng/căn - 467 triệu đồng/m2 | - 160 triệu đồng/m2 - 200 triệu đồng/m2 | 61,2 tỷ đồng/căn | 510 triệu đồng/m2 |
| Lô 3-9 | Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh | - 46,53 tỷ đồng/căn - 1,003 tỷ đồng/m2 | - 251 triệu đồng/m2 - 314 triệu đồng/m2 | 78,6 tỷ đồng/căn | 640 triệu đồng/m2 |
| Lô 3-12 | Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt | - 40,80 tỷ đồng/căn - 2,43 tỷ đồng/m2 | - 272 triệu đồng/m2 - 340 triệu đồng/m2 | 69,6 tỷ đồng/căn | 580 triệu đồng/m2 |
Cơ cấu giá đất trúng đấu giá phân bổ theo căn hộ và "dự đoán" giá bán căn hộ và theo m2 sàn (chưa bao gồm VAT) (Nguồn: HoREA).
"Tốc độ trả giá" rất nhanh "bước giá" rất lớn
"Tốc độ trả giá" rất nhanh và giá trị mỗi lần trả giá của một số nhà đầu tư có "bước giá" rất lớn là nhận xét về các phiên đấu giá "đất vàng" Thủ Thiêm của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.
Đề cập đến lô đất 3-12 mà Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc, ông Châu cho biết có "bước giá" cách biệt lên đến 700 tỷ đồng. Một số nhà đầu tư khác không thể "chen vào" trả giá được, bởi lẽ lần trả giá tiếp sau có giá trị quá cao, vượt ngoài tính toán của các nhà đầu tư này, nên chỉ từ 06 đến 13 nhà đầu tư đã trả giá được trong mỗi phiên đấu giá.
Cũng theo ông Châu, ngay cả một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn tham giá đấu giá nhưng cũng "không kịp" trả giá lần nào, trong lúc có công ty trúng đấu giá chỉ là doanh nghiệp tầm trung hoặc mới thành lập được một vài năm, thậm chí vừa mới thành lập.
"Kết quả, các cuộc đấu giá lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, có thể không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản", ông Châu nhận định.
Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng, sau việc xin bỏ cọc của Tân Hoàng Minh, khả năng thị trường bất động sản Thủ Thiêm sẽ hạ nhiệt trong ngắn hạn. Theo vị này, thời gian trầm lắng có thể khoảng vài tháng, thị trường chuyển sang giai đoạn nghe ngóng. "Còn hạ sâu thì rất khó vì khu vực này có vị trí rất đẹp", ông Quốc Anh nói.
Trước đó, chiều 11/1, đại diện Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã xác nhận ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đã gửi "tâm thư" xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất đấu giá thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Giải thích việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, ông Dũng cho biết là để nhằm "bảo đảm một phần ổn định thị trường kinh doanh bất động sản, lợi ích của tập thể, của xã hội lên trên...".
Trong thư ông Dũng khẳng định sau khi đấu giá trúng, ông và tập đoàn lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội và thấy rằng kết quả trúng đấu giá cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp nhận ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp bất thường Quốc hội vừa qua.
Việc xin bỏ cọc trên của Tân Hoàng Minh đang gây ra những quan điểm trái chiều.
