Lao vào "sốt đất", F0 thành con mồi của các nhóm "lùa gà" ra sao?

Đã bao giờ bạn đi xem đất tại những điểm nóng về "sốt đất"?

Đã bao giờ bạn đặt câu hỏi tại sao tại các điểm đó thường có rất đông người tập trung mà ai cũng có vẻ nhiều tiền, ai cũng có vẻ vội vã mua mua bán bán thật nhanh kẻo hết… Nhưng cuối cùng khi bạn hỏi thì kiểu gì cũng vẫn còn đâu đó một vài món hàng.

Hãy nghe một người trong cuộc kể chuyện...

ĐẤT SỐT Ở... MIỆNG "CÒ"

Anh N.Q.B là một môi giới nhà đất ở Hà Nội. Lâu năm trong nghề, anh B. không lạ những mánh khóe của giới "cò", đặc biệt ở những điểm "sốt đất". Theo lời kể của anh B., trong số những người đi xem đất tại các điểm này, chỉ khoảng 10% là khách thật, còn lại đều là… "cò".

Họ đi ô tô, ăn mặc đẹp đẽ nhưng trong số đó có nhiều người đi thuê xe để… diễn.

Giá cả đều do đội "cò" quyết định và không có mức giá cụ thể hay cố định nào. Tùy vào hiểu biết của khách mà mức giá đó hợp lý hay không hợp lý. "Giới "cò" đất tinh lắm, nhìn ai là khách mới, ai là chủ đất, ai là môi giới biết ngay", anh B. nói.

Cũng theo lời anh B., trong "vở diễn" với nhà đầu tư, "cò" thường vờ có điện thoại đưa lên nghe, 3-5 phút lại nghe một lần rồi hét lớn các thuật ngữ chốt giá, tăng giá, lấy sổ đỏ, đặt cọc trăm triệu đồng… thoảng lại ghé tai khách thủ thỉ, nói chiết khấu vì quý mến, muốn để lộc cho nhau.

Khi đã "dụ" được nhà đầu tư thật xuống tiền và nắm chắc lợi nhuận trong tay (ít nhất 30-35%) thì "cò" âm thầm rút khỏi thị trường. Người mắc kẹt, theo lời anh B., thường là những nhà đầu tư mới (thường được gọi là F0 - PV).

Theo anh B., các chiêu thức trên không mới. Thị trường đã có những bài học nhãn tiền. Và nhiều người cũng rút được kinh nghiệm nhưng ngược lại thì không ít người vẫn mắc bẫy.

Tuy nhiên, sự tinh vi của "cò" đất sau nhiều năm tham gia thị trường có thể khiến F0 nóng ruột, xuống tiền mong thu lãi cao. Đánh vào lòng tham, giới "cò" thành công trong việc "lùa gà", "săn mồi".

Nghe thì bất lương, phi đạo đức nhưng thực tế chuyện này diễn ra tương đối phổ biến. Và tại không ít điểm nóng "sốt đất", một trong những nguồn cơn tạo nên sức nóng chính là đội nhóm "cò".

Thực tế, theo ghi nhận của Dân trí, trong 2 năm qua, dù tình hình dịch Covid-19 phức tạp nhưng nhiều cơn "sốt đất" đã liên tiếp xảy ra từ các đô thị lớn đến vùng nông thôn. Đáng chú ý, trong các cơn "sốt đất" đều xuất hiện chiêu trò phổ biến và quen thuộc nhất của giới đầu cơ bất động sản là tạo ra không khí sôi động cho khu vực cần đẩy giá, như trên đã nêu.

Hàng loạt thông tin đón đầu quy hoạch, dự án mới… đi kèm các thông tin rao bán "có cánh" được tung ra để thu hút nhà đầu tư xuống tiền mua. Chẳng hiếm những thông tin đồn thổi trên mạng xã hội, có mảnh đất giá 500 triệu đồng sau một đêm đã được rao giá lên đến 1 - 2 tỷ đồng.

Rất nhiều trường hợp một số đơn vị kinh doanh bất động sản hay các đối tượng là "cò" đất tự làm giá với nhau. Họ bơm, thổi về chuyện làm đường, mở khu công nghiệp, chuyển đổi trung tâm hành chính từ huyện, thị lên thành phố…  để trục lợi từ việc "lướt sóng" mua bán bất động sản.

Chính những thông tin đó khiến thị trường đất bị "chao đảo", không ít hộ dân bán tháo nhà, đất nông nghiệp… vì thấy lợi trước mắt. Các địa phương đã phải ra thông báo nhằm cảnh báo người dân.

Mới đây, tại huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, Công ty TNHH Địa ốc Nam Khương (có địa chỉ ở Bình Dương) đã tổ chức dựng rạp tại khu đất trống sau đó "dàn dựng" cảnh "sốt đất", "nếu không mua nhanh sẽ không còn cơ hội".

Tương tự, trong 2 năm qua, tại nhiều địa phương đã và đang xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư, người môi giới bất động sản lợi dụng các thông tin về quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính, nâng cấp hệ thống hạ tầng và việc triển khai các dự án lớn tại các địa phương… để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản, lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch bất động sản gây nhiễu loạn thông tin nhằm đẩy giá bất động sản lên cao để lợi dụng trục lợi.

Bóc mẽ tình trạng "thổi giá", lãnh đạo TP Hạ Long (Quảng Ninh) từng cho biết, trên địa bàn thành phố này xuất hiện tình trạng một số người môi giới đầu tư bất động sản mua đi bán lại các ô đất chưa đủ điều kiện giao dịch tại các dự án nhà ở chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Thống Nhất, phường Cao Xanh, phường Hà Khánh…

UBND TP Hạ Long nhận định, thực chất các giao dịch này chỉ là hoạt động mua đi bán lại giữa các nhóm môi giới đang thao túng thị trường, tạo ra các giao dịch "mồi" khiến cho khách hàng sập bẫy. Khi người dân đầu tư hết các ô đất mà các nhóm đầu cơ đã ôm, cơn "sốt ảo" sẽ chấm dứt, giá đất sẽ chững hoặc giảm sâu khiến những người mua đất bị mắc kẹt.

Đánh giá về tình trạng "cò" đất lộng hành, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - cho rằng, thực tế có nhiều đối tượng lợi dụng thông tin quy hoạch đất đai rồi thổi giá, tạo cơn "sốt đất" để "lướt sóng". Trong các cơn "sốt đất" ảo, người dân sẵn sàng bán đất nông nghiệp, vốn là tư liệu sản xuất hằng ngày. Khi cơn "sốt đất" đi qua, họ không biết làm gì để có thêm thu nhập, từ đó ảnh hưởng đến xã hội.

"ĐU ĐỈNH" VÀ HỨNG GIÁ CAO

Nguồn cung trên thị trường khan hiếm nhưng lượng cầu lại tăng đột biến. Trong đó, đông đảo nhà đầu tư mới, bỏ cả công việc, bỏ cả sản xuất kinh doanh để đi kinh doanh đất.

Thấy nhiều người giàu nhanh từ bất động sản, từ giữa năm 2020, anh Sơn (quận Hoàng Mai, Hà Nội) và 2 người bạn tạo ra một quỹ đầu tư bất động sản. Sau khi tìm hiểu, nhóm anh Sơn đã quyết mua một lô đất nền tại một dự án khu nhà ở tại TP Hải Dương với giá 1,9 tỷ đồng.

"Thời điểm đó, dự án chưa xong hạ tầng, việc mua bán bằng hợp đồng góp vốn. Môi giới tư vấn cho chúng tôi là số lô đất suất ngoại giao rất ít và giá thời điểm này cũng rẻ. Khi đủ điều kiện chuyển nhượng, chắc chắn giá sẽ lên cao", anh Sơn kể.

Lao vào "sốt đất", người người nhà nhà bỏ sản xuất, kinh doanh đi buôn đất (Ảnh: Hà Phong). 

Anh Sơn và cả nhóm đã đóng tới 95% giá trị của lô đất nền. Nhưng tới tháng 6/2021, dự án cũng không hoàn thiện được pháp lý và thị trường cũng không sôi động gì thêm. Do số tiền góp quỹ đa phần là vay ngân hàng và phải trả lãi hàng tháng, cả nhóm quyết "đẩy hàng", nhưng "trầy trật" suốt 5 tháng mới bán được do liên tục bùng phát các đợt dịch Covid-19.

"Sau gần 1 năm, tôi bán lô đất cao hơn lúc mua là 50 triệu đồng. Số tiền này so với tiền lãi ngân hàng phải trả thì âm khoảng 50 triệu đồng chưa kể công sức bỏ ra", anh Sơn nói.

Cũng theo anh Sơn, sau khi thu hồi quỹ, anh lại về Thanh Hóa, Nam Định để đầu tư vào phân khúc đất nền nhưng không thành công. "Mình tới khi thị trường đang lúc sôi động thì thường không mua được giá rẻ nữa. Đi xem nhiều cũng mệt mỏi, cuối cùng cũng ngậm ngùi giải tán quỹ để trả ngân hàng, bỏ ý nghĩ đầu tư", anh Sơn nói.

Tương tự, 2 năm gần đây, trào lưu bỏ phố về quê hoặc bỏ phố về rừng khiến đất nông thôn vùng ven, đất rừng cũng tăng giá nhanh. Tuy nhiên, có lẽ mọi chuyện không đơn giản và "dễ ăn" như vậy.

Đang mắc kẹt tại mảnh đất rừng hơn 2 ha tại Minh Phú (huyện Sóc Sơn), chị N.T.A (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, giữa năm 2019 chị cùng vài người bạn tới khu vực này mua đất để làm homestay. Nhân viên môi giới nói loại đất rừng không sổ đỏ với giá bán từ 2 triệu đồng tới 2,5 triệu đồng/m2 đang được nhiều người ưa chuộng và săn tìm nhất.

Đất rừng cũng là loại đất được người dân rao bán công khai, bởi nhà đầu tư mua về và vẫn có trách nhiệm trông coi rừng, không xây dựng công trình to lớn, kiên cố. Đặc biệt, rất nhiều người làm homestay và không bị phạt.

"Đúng là thấy giá rất rẻ và những lời môi giới nói có lý nên tôi mua mảnh rừng chưa đầy 6 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi mua bán xong xuôi, lúc bắt tay chuẩn bị làm homestay, tôi và bạn bè tá hỏa khi xin phép cải tạo con đường đất bằng phẳng, cùng xây dựng một căn nhà 100 m2 trên mảnh rừng là rất khó, cộng với cả tốn kém chi phí. Cuối cùng kế hoạch làm dự án chậm lại, đến lúc làm xong thì dịch bệnh ập đến, homestay cũng đóng cửa, thanh khoản cũng khó khăn", chị A. kể.

"TỬ HUYỆT" CỦA NHÀ ĐẦU TƯ F0

Thị trường "sốt nóng", nhiều nhà đầu tư bất động sản F0 lao vào đầu tư. Điểm chung cũng là tử huyệt của nhiều nhà đầu tư là theo bầy đàn, lao vào cơn "sốt đất" khi thị trường đã ở đỉnh… và kết quả là nếm "trái đắng".

Bàn luận về sự "tỉnh táo trong cơn sốt đất", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) - thừa nhận, thời gian qua khi thị trường địa ốc xảy ra sốt đất có nhiều nhà đầu tư F0 đổ tiền mua nhà đất. Việc họ mắc bẫy tâm lý đám đông trong cơn "sốt đất" là điều dễ hiểu vì thường thì F0 thiếu kiến thức, non kinh nghiệm.

Còn ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc LDG Group - cho biết, có nhóm đối tượng đứng đằng sau cơn "sốt đất" để thổi giá tăng chóng mặt và chỉ có họ được hưởng lợi từ những biến động này. Cứ 100 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 80 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang. Nhà đầu tư F0 mua tài sản lần đầu sập bẫy sốt đất (tương đương 80%). Chỉ có 20 người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản phi mã, chiếm tỷ trọng 20%.

Sau "sốt nóng" các lô đất nền ở dự án Khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh (TP Hạ Long) rơi vào cảnh bỏ hoang, rao bán không người mua (Ảnh: Hà Phong). 

Các đối tượng đứng đằng sau tạo ra cơn "sốt đất" thường hoạt động có tổ chức, bố trí cò mồi nhắm vào tâm lý mua nhanh bán nhanh kiếm lời "khủng". Hành vi của đa số nhà đầu tư F0 trong cơn "sốt đất" là chạy theo đám đông, cầm cố nhà cửa, rút hết tiền tiết kiệm, vay mượn nhiều nơi để mua đất giá cao với kỳ vọng lãi lớn trong thời gian ngắn. Song đa phần những người này đã, đang và sẽ "chết" trong cơn "sốt đất".

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, giá bất động sản liên tục tăng trong 2 năm qua khiến nhiều người thấy sốt ruột muốn mua ngay. Chính vì vậy người ta bỏ tiền vào bất động sản rất nhiều càng khiến thị trường nóng, sốt.

"Rất nhiều nhà đầu tư kiếm được lợi nhuận cao, nhưng bên cạnh đó cũng có người đầu tư gặp phải thất bại. Nhiều người có tiền để đầu tư bất động sản nhưng không phải ai cũng là chuyên gia, có thời gian tìm hiểu trước khi đầu tư. Chính điều này đã dẫn tới hoạt động đầu tư bất động sản không hiệu quả", ông Minh nói.

Nhìn nhận về giới đầu tư bất động sản F0, vị chuyên gia này cho rằng, họ là những người có nguồn tài chính không lớn. Sản phẩm đầu tư của họ thường hướng tới đất vùng xa, vùng ven các trung tâm đang có giá rẻ.

Bên cạnh việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, điều đáng chú ý của nhà đầu tư mới là tâm lý đầu tư theo đám đông. "Khi thị trường "sốt nóng", các nhà đầu tư bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông mà không có nghiên cứu, tìm hiểu dự án kỹ lưỡng khiến nhiều khách hàng bị lừa đảo, mua phải dự án ma, pháp lý không minh bạch", ông Trần Minh nói.

Cũng theo ông, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có tầm nhìn thì thời điểm nóng sốt luôn là thời điểm để chốt lời. Thực tế, những "cá mập" sẽ không mua đuổi, không mua thời điểm thị trường nóng sốt. "Họ sẽ đón trước thị trường, mua khi không ai quan tâm. Nóng sốt là lúc họ chốt lời, ra hàng", ông Minh chia sẻ.

Còn đối với F0, họ thường là những người tham gia khi thị trường đang "sốt nóng". Rủi ro của những nhà đầu tư F0 đương nhiên là mua phải đất giá quá cao.

"Trước đây, làm cầu thì đất xung quanh mới tăng giá, nhưng giờ chưa làm cầu thì giá đất đã tăng. Khi nhà đầu tư F0 nhảy vào mua như vậy, có khi làm xong cầu, giá đất cũng không tăng như thế. Điều này dẫn tới đất mua sẽ không tăng giá hoặc đi ngang nhiều năm và mất thời gian đầu tư", ông Minh chia sẻ.

Một trong những yếu tố rủi ro được vị chuyên gia này nhấn mạnh đó chính là việc kiểm soát tài chính. Nhà đầu cơ tầm nhìn đầu tư ngắn hạn trong thời gian 3-6 tháng. Sau khi đẩy thị trường lên và chốt lời thì môi giới lại mời các nhà đầu tư F0 vào.

Đất nền phân lô "núp bóng" tách thửa ở các huyện ven nội thành Hà Nội bỏ hoang sau khi được "cò" thổi rầm rộ (Ảnh: Hà Phong)

Khuyến cáo nhà đầu tư bất động F0, vị chuyên gia này cho rằng, giống như bất kỳ kênh đầu tư nào, người đầu tư phải có hiểu biết về vùng đất mình đầu tư - yếu tố sống còn, bên cạnh đó là hiểu biết về lịch sử tăng giá, giá trị đất khu vực đó trong tương lai.

Ngoài tính pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư cần phải xác định mua những sản phẩm bất động sản có giá trị sử dụng thật. Phân tích, nhận định lý do tăng giá của khu đất trong tương lai là những yếu tố nào. Đặc biệt, yếu tố được coi là sống còn trong đầu tư chính là kiểm soát được tài chính.

Cũng đưa ra lời cảnh tỉnh đối với nhà đầu tư F0, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - khuyến cáo, "sốt đất" được xem là ảo khi giá đất tăng 30-40% giá trị chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, 1-2 tháng. Và cũng chính bằng chừng đó thời gian, "sốt đất" ảo sẽ kết thúc nên nhà đầu tư cần cẩn trọng để không tham gia vào điểm cuối của các chu kỳ sốt, tránh mắc cạn.

Nội dung:Trần Kháng