Nhận diện những bất cập
Nhiều năm tham gia công tác quy hoạch, ông Hoàng Minh Trí - Nguyên Viện trưởng Viện quy hoạch TP.HCM cho biết, việc hàng ngàn căn hộ tại các khu tái định cư của TP.HCM vẫn đang trong tình trạng bỏ không, nguyên nhân do chưa đáp ứng được nhu cầu mưu sinh của người dân.
Hơn 20 năm trước khi làm quy hoạch tái định cư cho những hộ dân ở trên kênh Nhiêu Lộc, ông đã nhận thấy cần phải điều tra xã hội học nhu cầu về nhà ở của những người được thụ hưởng chính sách, nhưng TP.HCM lại chưa làm cụ thể: “Họ sẽ không vào ở những cái chung cư và họ sẽ tiếp tục đi tìm một nơi nào đó thuận lợi cho cuộc sống của họ, dù không phù hợp, về mặt ở thua kém so với những khu nhà ở các nhà ở xã hội hoặc khu nhà ở tái định cư được bố trí. Ngược lại thì thuận lợi về cuộc sống của họ. Cho nên khi bố trí vào chung cư họ sẽ tiếp tục đi nữa tiếp tục tạo thành những khu dân cư lụp xụp”.
Ở góc nhìn khác, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành của Công ty CBRE Việt Nam, cho rằng vấn đề thực thi chính sách rất quan trọng, và người hoạch định chính sách phải hiểu về bản chất của tái định cư.
Cụ thể, ngay từ đầu khi xác định chỗ để xây dựng khu tái định cư thì phải xác định nhu cầu của người được tái định cư. Người dân ở khu trung tâm TP.HCM sẽ khó đồng ý nhận nhà tái định cư nếu được bố trí tái định cư ở vùng ven như huyện Bình Chánh. Nếu muốn thu hút họ đến tái định cư thì phải đầu tư xây dựng, cung cấp cho họ những tiện nghi, tiện ích đi kèm.
Ngược lại, với những khu tái định cư ở trung tâm như khu Bình Khánh thì mức sống lại quá đắt đỏ nên người dân tái định cư khu vực này rất khó hoà nhập với những dịch vụ cao cấp.
Công việc mưu sinh, thói quen sinh hoạt của những người được tái định cư không phù hợp với môi trường mới, do đó kể cả cho họ được ở lại chính nơi bị giải toả thì họ rời đi để tìm nơi ở phù hợp: “Câu chuyện tái định cư ở đây phải thực thi sao cho hiệu quả. Để thực thi được thì phải có nghiên cứu bài bản về nhu cầu tái định cư. Kể cả nhà ở xã hội, có quỹ tiền dành cho nhà ở xã hội nhưng nếu không có nghiên cứu thì cũng sẽ không lối kéo được người dân về ở”.
Đầu tháng 3/2023, UBND TP.HCM đã họp để lên phương án bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Bình Khánh. Đây cũng là lần thứ 3, TP.HCM tổ chức đấu giá số căn hộ này nhưng không thành công. Cụ thể, năm 2017, UBND TP cho mức giá khởi điểm là 8.800 tỷ đồng. Đến năm 2018, mức giá khởi điểm nâng lên 9.100 tỷ đồng. Con số này tăng lên 9.900 tỷ đồng vào năm 2021.
Ông Hồ Minh Sơn - Viện trưởng Viện Phát triển thị trường và truyền thông quốc tế cho rằng: Việc TP thực hiện đấu giá các căn hộ khu Thủ Thiêm đến lần thứ 3 vẫn chưa bán được cho thấy sự thiếu linh hoạt, chưa tính toán mở rộng đối tượng, giá cả chưa phù hợp, dẫn đến hằng ngàn căn hộ bị bỏ không nhiều năm nay, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Vì vậy, cần thiết giải quyết những tồn tại trên để tháo gỡ vướng mắc cho nhà tái định cư không có người ở.
“Để tháo gỡ hàng ngàn căn hộ đang để trống thì tôi thấy bất cập từ việc chọn nhà đầu tư, đối tượng được cho mua hoặc thuê mua thuê, phương thức như thế nào để mà thẩm định chính xác cụ thể được đối tượng người có nhu cầu thực của việc mua nhà ở xã hội, thuê nhà xã hội… Muốn mở rộng đối tượng thì cần phải có biện pháp nghiên cứu về nhu cầu về nhà ở xã hội đối với những người thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận được”, ông Sơn nói.
Gốc rễ ở việc quy hoạch
Phân tích gốc rễ vấn đề, các chuyên gia chỉ ra rằng cốt lõi vướng mắc nằm ở quy hoạch tổng thể ngay từ ban đầu. Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận đầu tư của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, bài toán nhà ở là bài toán tổng thể về an sinh - xã hội. Hiện nay, TP.HCM đang bị sức ép về nhu cầu nhà ở, nhiều khi chưa tính toán hết được cuộc sống mưu sinh của người dân.
Theo ông Khương, để giải quyết căn cơ, cần phải có quy hoạch tổng thể. Phân định rõ đất khu vực nào phát triển nhà tái định cư, khu vực nào phát triển nhà ở xã hội. Thực tế là trong kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở của TP.HCM các thời kỳ đều chưa chỉ rõ vị trí dành cho phát triển các loại hình nhà ở cho người thu nhập trung bình, dẫn tới lúng túng, bị động. Và, để giải quyết bài toán quy hoạch này thì cần có sự vào cuộc từ Trung ương.
Ông Khương nói: “Liên quan đến quy hoạch thì có 3 yếu tố: ý chí chính trị, ngân sách và việc thực thi. Tôi nghĩ rằng ý chí chính trị quyết định rất lớn, cần phải có quyết tâm chỉ đạo từ Chính phủ. Chính phủ cần có chỉ đạo sát sao thì bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp mới thực hiện được”.
Đề xuất thêm về vấn đề quy hoạch, ông Hoàng Minh Trí - nguyên Viện trưởng Viện quy hoạch TP.HCM cho rằng, các nhà hoạch định chính sách cũng như các nhà nghiên cứu quy hoạch phải linh động và đưa ra nhiều loại hình nhà phù hợp cho từng đối tượng cư dân với những người có thu nhập tương đối khá, thuộc tầng lớp trung lưu thì họ có thể ở chung cư hoặc nhà tái định cư…
Còn những người lao động, chúng ta phải nghiên cứu một loại hình nhà ở đảm bảo được cuộc sống hằng ngày, thuận lợi cho việc mưu sinh.
Ông Trí nói: “Việc thực hiện là phải linh động bằng nhiều hình thức, vừa là loại hình nhà ở vừa là chính chính sách rộng mở hơn cho cái người tái định cư. Với phân khúc nhà ở xã hội thì đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội cũng phải rộng hơn. Lúc đó mình sẽ giải quyết được bài toán hài hòa giữa cái cái người tái định cư và giữa người có cái nhu cầu về nhà ở xã hội”.
Để không còn tình cảnh lãng phí nhà ở, thì mấu chốt là chất lượng quy hoạch tổng thể ban đầu phải đủ tốt. Khi có cái nhìn tổng thể về vị trí từng khu vực nào sẽ phát triển loại nhà ở gì, khi đó các chính sách dành cho loại hình đó mới cụ thể và dễ dàng thực thi. Hiện quỹ đất tại TP.HCM đã dần cạn, do đó phương án trong thời gian tới sẽ là tầm nhìn quy hoạch vùng, với định hướng nhà ở sẽ phát triển tại các địa phương lân cận TP.HCM kèm theo đó là hệ thống hạ tầng kết nối, phương tiện giao thông thuận tiện.
