Tại các dự án chung cư, khu vực ki ốt (shophouse khối đế) nằm ở tầng thương mại, có thể ở tầng trệt, tầng 1, tầng 2 hoặc cao hơn. Diện tích khu vực shophouse thường chiếm 0,5 - 1% tổng diện tích xây dựng dự án. Phân khúc này nở rộ trên thị trường từ khoảng năm 2015, từng được nhiều chuyên gia, giới đầu tư coi là “gà đẻ trứng vàng”. Thế nhưng, sau hai năm chịu ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, nhiều ki ốt đã buộc phải rao bán do không tìm được khách thuê.
Tại Hà Nội, nhiều ki ốt tại cụm chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai) đang rơi vào tình trạng cửa đóng then cài, đề biển cho thuê nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách. Trước đây, những ki ốt này thường được nhiều người săn đón bởi nằm ngay mặt đường phố Linh Đường, giữa khu vực dân cư đông đúc với 12 toà nhà có hàng nghìn hộ dân sinh sống. Mức giá giao dịch từ 200 - 500 triệu đồng/lô.
Cách cụm chung cư HH Linh Đàm không xa, tại khu chung cư Kim Văn Kim Lũ, hàng loạt ki ốt thương mại cũng được rao bán. Một ki ốt lô góc tầng 1 có diện tích 180 m2 được chào bán với giá 35 triệu đồng/m2.
Hay 1 ki ốt khác tại chung cư Đồng Phát (quận Hoàng Mai) diện tích 56m2, đang được chào bán với mức giá 3,59 tỷ đồng, tương đương 64 triệu đồng/m2. Tương tự, tại dự án Mipec City (quận Hà Đông), một căn ki ốt 82 m2 khác cũng được mời chào với giá 4,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 60 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân khiến nhiều ki ốt đồng loạt rao bán là do kinh tế khó khăn, nhiều khách hàng không kinh doanh nổi, đành trả lại chủ nhà. Chờ mãi không có người thuê, các chủ nhà đành phải bán đứt để thu hồi vốn.
Chị Nguyễn Ngọc Mỹ (quận Hoàng Mai) chủ một ki ốt tại cụm chung cư HH Linh Đàm cho hay, chị từng cho thuê cửa hàng ăn được 15-20 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, hai năm nay do dịch bệnh, ki ốt của chị chủ yếu đóng cửa, không có khách thuê. “Kinh doanh ế ẩm, trong khi tôi đang có việc cần tiền nên quyết định bán”, chị Mỹ chia sẻ.
Chị Nguyễn Thuỳ Mai (quận Thanh Xuân) cũng đang than vãn vì căn ki ốt của mình bị bỏ trống hơn một năm nay, dù liên tục giảm giá để thu hút khách hàng nhưng vẫn không có người thuê. Chị Mai chia sẻ, cuối năm 2019, chị mua căn ki ốt có diện tích 20 m2, với giá hơn 1,5 tỷ đồng tại một dự án ở Hà Đông, Hà Nội.
Vì căn ki ốt nằm trong khu chung cư có hàng nghìn căn hộ nên chị Mai hy vọng việc cho thuê sẽ thuận lợi. Sau khi mua, chị cho một quán ăn thuê với giá 10 triệu đồng/tháng. Nhưng chưa đầy 6 tháng, căn ki ốt của chị đã bị khách trả lại.
“Giá đã giảm tới 30% nhưng hơn một năm nay vẫn không tìm được khách thuê. Nhiều lần tôi cũng đã đăng bán nhưng cũng không ai mua, bây giờ dịch bệnh vẫn hoành hành, không biết đến khi nào mới chấm dứt tình cảnh này”, chị Mai cho biết.
Anh Trần Văn Cảnh, một người chuyên làm nghề môi giới các căn ki ốt cho biết, anh đang tìm khách hàng để cho thuê hoặc bán 4 căn ki ốt tại chung cư HH Linh Đàm nhưng do dịch COVID-19 nên việc này trở nên khó khăn, dù đã đăng quảng cáo trên trang nhà đất, mạng xã hội kèm theo các gói hỗ trợ mùa dịch như giảm giá thuê, miễn phí 2 tháng set up (bài trí). “Nếu trước đây, việc cho thuê và bán các ki ốt khá dễ dàng, thì hơn 2 năm trở lại đây phân khúc này đã dần trầm lắng, hiếm lắm mới có người gọi hỏi”, anh Cảnh nói.
Không chỉ tại Hà Nội mà ở TP.HCM, tình trạng rao bán ki ốt chung cư cũng đang diễn ra dồn dập. Thông tin trên các trang rao bán bất động sản cho thấy, một căn ki ốt khối đế tại quận 2 (TP.HCM) có diện tích 58m2 được rao bán với giá 28 triệu đồng/m2. Hay 1 căn ki ốt khối đế khác tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) có diện tích 60m2, hiện chờ khách với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương 58 triệu đồng/m2.
Tại Đà Nẵng, một căn shophouse khối đế có diện tích 56m2 tại quận Liên Chiểu hiện có giá 1,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 triệu đồng/m2. Hay một căn shophouse khối đế khác có diện tích 30m2 tại quận Hải Châu cũng được rao bán với mức giá 40 triệu đồng/m2.
Theo Savills Việt Nam, các dịch vụ lưu trú, mặt bằng văn phòng, nhà đất cho thuê đang thuộc những phân khúc khó khăn của thị trường bất động sản. Đây không phải khó khăn tại một thời điểm mà còn có thể kéo dài trước những diễn biến phức tạp của dịch bệnh. Vì vậy, sự phục hồi của bất động sản cho thuê phụ thuộc vào mức độ phục hồi sau dịch bệnh của nền kinh tế.
JLL Việt Nam cũng đưa ra khuyến cáo các nhà đầu tư shophouse khối đế cần lưu ý nhiều vấn đề như: shophouse khối đế thông thường chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm, việc khai thác chủ yếu dựa vào lợi từ cho thuê, nên khi cho thuê không đạt được kỳ vọng sẽ gặp rào cản khi cần bán lại trên thị trường thứ cấp.
Bên cạnh đó, các shophouse khối đế phụ thuộc nhiều vào quy mô dân số trong dự án. Thực tế 80% lượng khách là cư dân sống tại dự án. Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến cho việc kinh doanh của shophouse khối đế không tốt. Vì vậy, nếu lượng cư dân trong dự án không nhiều, hiệu quả kinh doanh của các shophouse khối đế cũng sẽ gặp khó khăn.
Nhìn chung, shophouse khối đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.
Các chuyên gia CBRE Việt Nam cũng cho rằng, shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được các yếu tố như dự án có khả năng lấp đầy nhanh, dịch vụ tiện ích thật tốt, có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn và có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án. Do đó, nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch trung và dài hạn./.
