Ý kiến trên được ông Phan Đức Hiếu đưa ra tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan”, do Tạp chí Thương gia tổ chức hôm 15/8.
Khởi động dự án thuế sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản
Trước thông tin về giá đất tăng liên tục thời gian qua, ông Hiếu cho rằng, nếu cơ chế chỉ dùng mỗi Luật Đất đai thực hiện trên cơ sở bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường thì giá nhà đất vẫn có khả năng chỉ tăng không giảm.
“Nghị quyết 18 cũng lưu ý, bên cạnh Luật Đất đai, Nhà nước phải có chính sách thuế đánh vào người có nhiều nhà, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất. Nếu Chính phủ không sớm ban hành chính sách thuế này thì không thể xử lý được toàn diện vấn đề về đất đai nói chung, thị trường bất động sản nói riêng”, ông Hiếu nói.
Nhìn nhận từ thực tế, ông Hiếu nhấn mạnh, không chỉ là cần thiết mà rất cấp bách trong việc ban hành chính sách thuế với bất động sản, mà trước đây gọi nôm na là đánh thuế với căn nhà thứ hai. Căn nhà thứ hai không phải là tiêu chí quyết định, có thể theo số lượng, lũy tiến... nhưng phải công bằng.
“Chỉ khi can thiệp về thuế, giá nhà đất sẽ tăng giảm theo đúng thị trường. Khởi động dự án thuế này sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản; nếu không làm sẽ không giải quyết được bài toán trên”, ông Hiếu cho hay.
Đối với doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư dự án, ông Hiếu chỉ ra vấn đề thu hồi đất khi chậm triển khai.
Theo Luật Đất đai 2024, sau 48 tháng trừ trường hợp bất khả kháng, dự án sẽ bị thu hồi không bồi hoàn. Vì vậy, theo ông Hiếu, khi triển khai một dự án đầu tư, cần coi rủi ro bị thu hồi đất là một rủi ro trong kinh doanh.
“Tôi cho rằng, phát triển dự án giờ phải thêm một kịch bản là giảm thiểu rủi ro thu hồi đất, tránh trường hợp xây đến 80-90% rồi mới rút thì không hiệu quả. Doanh nghiệp phải ý thức ngay từ đầu, thấy khó khăn phải tính toán tìm thời điểm rút sớm, tránh thiệt hại nhiều nhất”, ông lưu ý.
Cuối năm thị trường sẽ sôi động, khởi sắc hơn
Trao đổi tại hội thảo, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho hay nhiều chính sách của Luật Đất đai liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, trong đó có ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Theo Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án.
Ngoài ra, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trừ trường hợp chủ đầu tư được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
“Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định”, bà Hạnh nói.
Bà Hạnh đánh giá những ưu đãi này tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư thực hiện dự án, tiết kiệm được thời gian và chi phí.
Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nhận định, quy định mới của Luật Đất đai chỉ phát huy tác dụng khi có những chính sách đi kèm như chính sách về thuế, về thu tiền... Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không triển khai được một phần do định giá.
“Các địa phương biết rằng giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, nhưng việc xác định này có sự chậm muộn. Trong đó, có lý do là cơ quan quản lý nhà nước không thuê được đơn vị định giá. Cán bộ thừa hành trong công tác định giá cũng sợ, không dám làm.
Luật mới đã đưa ra các phương án để giải quyết. Chính sách đi vào thực tế sẽ có độ trễ, nhưng kỳ vọng từ nay đến cuối năm những trường hợp chậm muộn này sẽ được giải quyết, thị trường sẽ sôi động, khởi sắc hơn”, ông Chính nói.
