Kết quả giám sát: Chung cư cao cấp, siêu sang hầu hết là "tự phong"

Nội dung này được đề cập trong báo cáo giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật.

Thời gian giám sát từ ngày 1/7/2015 đến hết ngày 30/11/2022, thực hiện tại Bộ Xây dựng và 5 địa phương: Hà Nội, TPHCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Hầu hết chung cư cao cấp là tự phong

Theo số liệu của báo cáo giám sát, Hà Nội là địa phương đứng đầu cả nước về số lượng chung cư với 3.015 nhà. Con số này gấp gần 2 lần TPHCM (1.635 chung cư), và bằng 51% tổng số chung cư của cả nước.

Kết quả giám sát của Ủy ban Pháp luật cho thấy thực trạng các chủ đầu tư tự phong hạng cho chung cư bằng những tên gọi gây nhầm lẫn, như chung cư cao cấp, chung cư hạng sang, chung cư với tên gọi tiếng nước ngoài.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị. Bộ trưởng Xây dựng được giao quy định phân hạng, công nhận phân hạng nhà chung cư và đã ban hành thông tư về việc này, nêu rõ phân hạng và công nhận phân hạng chỉ thực hiện khi có đề nghị của cơ quan, tổ chức. Do đó, nhiều địa phương không thực hiện quy định này, dẫn đến loạn hạng chung cư.

Đến hết tháng 11/2022, cả nước chỉ có 7 chung cư được phân hạng tại Thái Nguyên (3 chung cư), Hà Tĩnh (3 chung cư), An Giang (1 chung cư), còn lại không thực hiện phân hạng và công nhận phân hạng theo quy định, theo báo cáo giám sát.

Ủy ban Pháp luật lý giải điều này đồng nghĩa với việc chung cư siêu sang, cao cấp tại các địa phương trên cả nước đã bán cho khách hàng, hầu hết là tự phong.

Đề nghị trình tự cưỡng chế, di dời dân khỏi chung cư nguy hiểm

Báo cáo của các địa phương cho thấy đến hết tháng 11/2022, cả nước có 5.857 chung cư. Trong đó có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay.

Trong số này, 49% xác định được niên hạn sử dụng (2.882/5.857 chung cư), do một số địa phương chỉ xác định niên hạn sử dụng đối với một phần chung cư trên địa bàn và nhiều địa phương không xác định được niên hạn sử dụng chung cư (như Hà Nội, Cao Bằng).

Báo cáo cũng thống kê con số 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó mới chỉ có 42 chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại (chiếm 11%) và 69 chung cư đang thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại, từ ngày 1/7/2015 đến 30/11/2022 (chiếm 19%).

Lý giải về tỷ lệ số chung cư cải tạo, xây dựng lại còn khiêm tốn, Ủy ban Pháp luật cho rằng sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt. Đặc biệt, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM chưa đạt kết quả đề ra.

"Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm, trong đó có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ", báo cáo giám sát nêu rõ.

Chỉ ra các tồn tại, cơ quan giám sát cho biết Luật Nhà ở năm 2014 chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, dẫn đến nhiều vướng mắc và cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.

Hiện tại, pháp luật cũng thiếu quy định cụ thể về công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư, chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cơ quan giám sát nêu bất cập khi một số quyết định cải tạo chung cư cũ phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân mới có thể triển khai. Nhưng trong đa số trường hợp, người dân không di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng, do không biết đến khi nào dự án mới hoàn thành để họ được trở về nhà.

Trước những bất cập trên, cơ quan giám sát kiến nghị nhiều giải pháp, trong đó có việc bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.